کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
به گزارش نبض نیوز؛ صدیقه نژادقربان نویسنده «نبض نیوز» در مطلبی نوشت: بازار مسکن تهران در نیمه تابستان ۱۴۰۵ با یک پارادوکس روبهرو است؛ از یک سو حجم معاملات به گفته فعالان بازار به یکی از پایینترین سطوح خود رسیده و بسیاری از خریداران، چه مصرفی و چه سرمایهای، فعلاً خرید را به تعویق انداختهاند. از سوی دیگر اما قیمتهای پیشنهادی فروش همچنان مسیر افزایشی را طی میکنند. در نگاه اول انتظار میرود رکود به کاهش قیمتها منجر شود، اما واقعیت بازار چیز دیگری است. بررسیها نشان میدهد در شرایط فعلی، کاهش تقاضا به تنهایی برای افت قیمت کافی نیست و مجموعهای از عوامل اقتصادی و رفتاری مانع اصلاح قیمتها شدهاند. دلیل این وضعیت را باید در ترکیب چند عامل جستوجو کرد؛ از کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش هزینه ساخت گرفته تا انتظارات تورمی و رفتار مالکان.
بررسی دادههای نبض نیوز از فایلهای عرضهشده در بازار مسکن تهران نشان میدهد میانگین قیمتهای پیشنهادی در شهر تهران از ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع عبور کرده است. این در حالی است که میانگین قیمتهای پیشنهادی در سهماهه نخست سال جاری عمدتاً در بازه ۱۴۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان قرار داشت. اگرچه قیمتهای پیشنهادی به معنای قیمت نهایی معاملات نیستند، اما روند انتظارات فروشندگان را بهخوبی نشان میدهند.
مقایسه همین شاخص در سالهای گذشته نیز از جهش قابل توجه قیمتها حکایت دارد. میانگین قیمتهای پیشنهادی هر مترمربع مسکن در تهران در مرداد ۱۴۰۳ حدود ۸۷ میلیون تومان و در مرداد ۱۴۰۴ حدود ۱۰۲ میلیون تومان بود. بر این اساس، میانگین قیمتهای پیشنهادی در مرداد امسال نسبت به مرداد دو سال قبل ۱۲۹.۸ درصد و نسبت به مرداد سال گذشته ۹۶ درصد افزایش یافته است. به بیان دیگر، در حالی که بازار با افت محسوس معاملات مواجه است، انتظارات قیمتی فروشندگان طی دو سال گذشته بیش از دو برابر شده است.
افزایش قیمتها اما به معنای افزایش قدرت خرید نیست. بازار مسکن اکنون با دو واقعیت همزمان روبهروست؛ از یک سو بخش بزرگی از خریداران به دلیل فاصله روزافزون میان درآمد و قیمت مسکن از بازار خارج شدهاند و از سوی دیگر فروشندگان حاضر نیستند از قیمتهای مورد انتظار خود عقبنشینی کنند. به همین دلیل، کاهش معاملات لزوماً به کاهش قیمت منجر نمیشود.
به گفته فعالان بازار، معاملات در ماههای اخیر در سطح پایینی قرار داشته است. خریدهای سرمایهای که در اردیبهشت نشانههایی از بازگشت نشان داده بود، دوباره کاهش یافته و بخش محدودی از معاملات به متقاضیانی اختصاص دارد که قصد تبدیل به احسن واحد مسکونی خود را دارند. در چنین شرایطی، تقاضای مصرفی نیز بیشتر به سمت واحدهای کوچکتر و متناسب با توان مالی خانوارها حرکت کرده است؛ تغییری که نشان میدهد مشکل امروز بازار یعنی کمبود خریدار، «کاهش قدرت خرید خانوارها» است.
چرا رکود به کاهش قیمت منجر نشده است؟
بازار مسکن برخلاف بسیاری از بازارهای دیگر، تنها بر اساس رابطه عرضه و تقاضای کوتاهمدت حرکت نمیکند. چند عامل باعث شده کاهش معاملات به افت محسوس قیمتها تبدیل نشود. نخستین عامل، «انتظارات تورمی» است. در اقتصادی که نااطمینانی نسبت به آینده وجود دارد، بسیاری از مالکان مسکن را همچنان یک دارایی برای حفظ ارزش پول میدانند. بنابراین حتی در شرایطی که مشتری در بازار کم شده، حاضر نیستند قیمت ملک خود را بهسرعت کاهش دهند.
عامل دوم، «هزینه تولید» است. افزایش هزینه مصالح ساختمانی، دستمزد، زمین و خدمات ساختمانی باعث شده سازندگان و مالکان کاهش قیمت را دشوار ارزیابی کنند. فعالان صنعت ساختمان برآورد میکنند هزینه ساخت واحدهای متعارف در تهران اکنون به حدود ۶۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است؛ رقمی که بدون احتساب قیمت زمین محاسبه میشود و فشار قابل توجهی بر سرمایهگذاران ساختمانی وارد کرده است.
عامل سوم نیز به کاهش ساختوساز بازمیگردد. تعداد پروانههای ساختمانی از ۱۸۵ هزار فقره در سال ۱۴۰۰ به ۷۷.۴ هزار فقره در سه فصل نخست سال ۱۴۰۴ رسیده است؛ آماری که از احتیاط سازندگان برای آغاز پروژههای جدید حکایت دارد. بسیاری از سازندگان به دلیل افزایش هزینههای ساخت، دشواری تأمین مالی و نبود چشمانداز روشن، پروژههای جدید را به تعویق انداختهاند. در مقابل، خریداران نیز به دلیل کاهش قدرت خرید و نااطمینانی نسبت به آینده اقتصاد، ترجیح میدهند منتظر بمانند.
روند قیمت دلاری مسکن نیز نشان میدهد بازار تهران دوباره فاصله بیشتری با توان خرید داخلی پیدا کرده است. بررسیهای بازار حاکی از آن است که قیمت دلاری هر مترمربع مسکن تهران به محدوده بیش از ۱۳۰۰ دلار رسیده؛ سطحی که در دورههای گذشته نیز پس از جهشهای قیمتی، معمولاً با دورههای طولانیتر رکود همراه بوده است.
سه شکاف که بازار مسکن را قفل کرد
بررسی وضعیت بازار نشان میدهد رکود امروز بیش از آنکه ناشی از کاهش معاملات باشد، حاصل سه شکاف همزمان است. نخست، شکاف میان قیمت و درآمد؛ فاصلهای که باعث شده حتی کاهش محدود قیمتها نیز نتواند بخش بزرگی از متقاضیان مصرفی را به بازار بازگرداند.
دوم، شکاف میان انتظار فروشنده و توان پرداخت خریدار است. فروشنده قیمت ملک را بر اساس تورم، نرخ ارز و ارزش جایگزینی تعیین میکند، در حالی که خریدار با درآمدی روبهروست که با این سرعت افزایش نیافته است. تا زمانی که این فاصله کاهش پیدا نکند، بازار همچنان در وضعیت انتظار باقی خواهد ماند.
سومین شکاف نیز میان هزینه تولید و توان خرید قرار دارد. سازنده با افزایش هزینه زمین، مصالح و دستمزد روبهروست، اما بازار نیز کشش پذیرش قیمتهای بالاتر را ندارد. نتیجه این وضعیت، کاهش انگیزه برای سرمایهگذاری جدید و کند شدن روند عرضه در سالهای آینده است. در نتیجه، هر سه ضلع اصلی بازار در وضعیت انتظار قرار دارند؛ خریدار منتظر بهبود قدرت خرید یا کاهش قیمت است، فروشنده برای حفظ ارزش دارایی خود مقاومت میکند و سازنده نیز تا روشن شدن چشمانداز بازار با احتیاط حرکت میکند. همین همزمانی انتظارها باعث شده بازار نه وارد رونق شود و نه اصلاح قیمتی جدی را تجربه کند.
آینده بازار مسکن؛ ادامه رکود یا تغییر مسیر؟
فعالان بازار معتقدند، نبود چشمانداز روشن اقتصادی و تحولات سیاسی، یکی از عوامل اصلی کاهش معاملات سرمایهای بوده است. اگر تورم و نااطمینانی اقتصادی ادامه پیدا کند، احتمال مقاومت قیمتهای پیشنهادی وجود دارد؛ حتی اگر معاملات همچنان پایین باقی بماند. در این حالت بازار ممکن است وارد دورهای طولانی از رکود تورمی شود؛ شرایطی که در آن قیمت اسمی افزایش پیدا میکند، اما تعداد معاملات محدود میماند.
در مقابل، کاهش انتظارات تورمی و ایجاد ثبات اقتصادی میتواند بخشی از فروشندگان را به تعدیل قیمتها نزدیک کند و خریداران منتظر را دوباره وارد بازار کند. با این حال، در شرایط فعلی انتظار کاهش سریع قیمتها چندان واقعبینانه نیست؛ زیرا مشکل فقط کمبود تقاضا نیست، بلکه شکاف میان قیمت مسکن، درآمد خانوار و هزینه تولید است.
دیدگاهتان را بنویسید