ماهیت و چرایی ایجاد مرکز تحقیقات راه ، مسکن و شهرسازی
اکباتان شهرکی در غرب تهران
در خلال طراحی و اجرای پروژه‌های مربوط به طرح مسکن مهر و طرح عظیم نهضت ملی مسکن شاهد دوگرایش بوده ایم . گرایشی که با پیشنهاد تفکیک زمین‌های یکپارچه به قطعات مستقل برای یک یا دو خانوار پیش می‌رود و حتی پیشنهاد می‌کند که زمین تفکیک شده در اختیار بهره برداران قرار گیرد تا خودشان ساخت و ساز را مدیریت کنند . گرایش دوم در جهت مجموعه‌سازی یا گفتمان محله محوری گام برمی‌دارد و بر مواهب حاصل از تجمع و هم افزائی در مجموعه‌های مسکونی اشاره دارد. اغلب این بحث‌ها در پیوند با تولید صنعتی ساختمان شکل می‌گیرد در صورتی که، اساساً این گفتمان مربوط به حوزه معماری و شهرسازی است و انبوه سازی و تولید صنعتی محصول این فرآیند است.
بدیهی است که بافت‌های مسکونی، خارج از اینکه به چه شیوه ای ساخته شوند، هرگاه بصورت مجموعه مورد مطالعه قرار گیرند از ظرفیت فوق‌العاده وسیعتری در پاسخگوئی به بهره‌وری و زیست‌پذیری آن بافت برخوردار خواهند بود . به ویژه آنگاه که در این مسیر مرزهای معماری و شهرسازی کمرنگ می‌شود و فضای درون و برون یکپارچه پاسخگوی زیست‌پذیری و بهره وری ساکنین است . اخیراً، بحث تفکیک زمین و واگذاری به متقاضیان به جای انبوه سازی مسکن، از طرف معاون وزیر راه و شهرسازی مجدداً مطرح و بر آن تأکید شد . در این رابطه گاهاً به صورت جزیره‌ای نقدهای کمرنگی را شاهد بوده‌ایم . لاکن ، جای تأسف است که صدای معماران و شهرسازان و تشکل‌های مهندسی کشور در حدی رسا نیست که یادآوری کنند که معماران جوان ما در دهه پنجاه خورشیدی که توسعه‌گری به معنی تفکیک زمین به قطعات کوچک و فروختن آن بود، با یک تحول شگفت انگیز به طراحی و احداث مجموعه‌هایی مبادرت کردند که معماری و شهرسازی ما را به آینده پرتاب کرد که از جمله می توان شهرک اکباتان را یادآوری کرد. امیدواریم معماران و شهرسازان ما به انگیزه تحلیل این مجموعه ارزشمند، ما را با دست آوردهای ۵۰ سال پیش خودمان آشنا کنند . ما هم تنها به عنوان یادآوری و قدردانی از آن معماران جوان آرمان گرا و دریادل مطلب زیر را به قلم یکی از ساکنان آن مجموعه نقل می‌کنیم .
امکانات شهرک
الف : مراکز خرید
وجود مراکز خرید یکی از امکانات شاخص در این شهرک است که به‌راحتی در یک مسیر سرسبز امکان دسترسی به مرکز خرید را فراهم می‌کند .
در شهرک اکباتان مراکز مهم زیادی برای خرید وجود دارد که می‌توان به بازارچه‌های بزرگ و کوچک همچون مگامال، پردیس سینمایی ایران و‌هایپرمارکت اشاره کرد.
شهرک اکباتان علاوه بر دو بازار روز و مگامال، دارای صدها واحد تجاری است. طبق تحقیق انجام شده در سال ۹۰، اهالی اکباتان ۱۰۰ درصد خریدهای روزانه و ۹۳ درصد خریدهای هفتگی خود را داخل شهرک انجام می‌دهند.
ب- ورزشگاه‌ها
چندین ورزشگاه از جمله باشگاه پاس، ورزشگاه راه‌آهن و ورزشگاه دستگردی در این شهرک قرار دارد.
ج- فضای سبز
یکی دیگر از ویژگی‌های تحسین برانگیز اکباتان همین فضای سبز است. حیرت‌انگیز است اگر بدانید در شهرک اکباتان ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار مترمربع بنا ساخته شد و معادل همین مساحت، فضای سبز در نظر گرفته شده است.
به گفته سازنده این شهرک، این کار یک ایده خلاقانه بوده و برای اولین بار در جهان، در شهرک اکباتان اتفاق افتاده است. این موضوع باعث شد نام شهرک اکباتان در زمان ساخت، در دنیا سر زبان‌ها بیفتد. هنرمندی دیگری که در معماری شهرک به کار رفته این است که اکباتان به گونه‌ای طراحی شده که هوا داخل آن در گردش است. این باعث می‌شود آلودگی‌های صنعتی اطراف غرب تهران، داخل فضای شهرک باقی نمانند.
معرفی سازنده اکباتان
در سال ۱۳۴۵ زمین‌های این منطقه توسط شخصی به نام رحمان گلزار خریداری شد و به کمک مهندسین ایرانی بر اساس روش بلندمرتبه‌سازی و طراحی شهری در آن آغاز شد. تمام مصالح موردنیاز علی‌الخصوص آهن‌آلات این پروژه از خارج وارد می‌شد.
در واقع مهندس گلزار به عنوان مالک «شرکت سهامی‌نوسازی و عمران تهران» کار ساخت اکباتان را آغاز می‌کند. فاز یک اکباتان توسط مهندس گلزار و مهندس فریدون آذری طراحی می‌شود. به دلیل عدم وجود تجربه کافی در ساخت سازه‌های بتنی در دهه ۴۰ و ۵۰ در ایران، مدیریت ساخت و نظارت بر اجرای فاز اول اکباتان به شرکت آمریکایی استارِت واگذار می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد طراحی فاز ۲ اکباتان به یک شرکت کره‌ای و معمار کره‌ای پیشرو به نام کیم سئو‌گئون واگذار شده است. هر چند فاز ۳ اکباتان در سال ۱۳۷۰ به بهره‌برداری رسیده، اما متاسفانه نمی‌توان در خصوص طراح آن نظر قطعی داد. اما نقش مهندس رحمان گلزار در این داستان پررنگ‌ترین نقش است.
مهندس رحمان گلزار دانشجوی رشته‌ی معماری دانشگاه هنرهای زیبای تهران بود. پس از پایان درس، خانواده خود را که در آمریکا زندگی می‌کردند به ایران آورد. بنابراین برای سکونت خود و خانواده‌اش تصمیم گرفت آپارتمانی بسازد. گلزار در آن زمان زمینی به متراژ ۱۲۰۰ مترمربع داشت. برای تامین هزینه‌های ساخت‌وساز، این زمین را به ۳ قطعه ۴۰۰ متری تفکیک کرد و ۲ قطعه آن را فروخت. در نهایت یک آپارتمان ۴ طبقه که در هر طبقه ۲ واحد داشت، در آن زمین بنا کرد. با توجه به اینکه آپارتمان‌های مذکور بسیار خوش ساخت بودند، توجه یکی از ملاکین تهران را به خود جلب کردند. علیرغم اصرار بسیار این فرد، مهندس گلزار تمایلی به فروش آپارتمان نداشت. در نهایت مهندس گلزار برای منصرف کردن خریدار، رقم ۱ میلیون تومان (که ۲ برابر هزینه تمام شده بود) را پیشنهاد داد و مورد موافقت خریدار واقع شد. خریدار ۸۰۰ هزار تومان را نقدی پرداخت کرده و بابت ۲۰۰ هزار تومان باقی مانده، قطعه زمینی به متراژ ۱۰۰ هزار مترمربع به او واگذار نمود.
به این ترتیب، اولین بخش از زمین‌های اکباتان در اختیار مهندس گلزار قرار گرفت تا به مرور تبدیل به محل سکونت هزاران نفر در غرب تهران شود. مهندس گلزار عنوان می‌کنند: «به محض دیدن این زمین فکر شهرک‌سازی و نام اکباتان – به دلیل صلابت آن – به ذهنم رسید.» البته این زمین‌ها تنها بخشی از زمین‌های اکباتان بودند. همان‌طور که در اوایل این مطلب اشاره کردیم، مساحت اکباتان ۵.۹۴ کیلومترمربع است. خریداری باقی زمین‌ها نیز با حوادث دیگری همراه بود.
با توجه به اینکه زمین‌های اطراف زمین مهندس گلزار کاملا خالی بودند، ایشان تصمیم می‌گیرند که صاحب زمین‌های اطراف را نیز پیدا کنند. با تحقیق و پرس‌وجو، متوجه می‌شوند که مالک ۴۵۰ هزار مترمربع از زمین‌های همسایه، یکی از سیاست‌مداران دوره قاجار به نام نظام‌السلطنه مافی است.
بررسی‌ها نشان داد که نظام السلطنه مافی در پاریس زندگی می‌کنند. مهندس گلزار توانست پیشکار نظام السلطنه مافی در ایران را پیدا کند و کار خرید زمین را از طریق او پیگیری نماید. نظام السلطنه راضی به فروش زمین‌ها نشد و دیدار حضوری با مهندس گلزار را به عنوان شرط مذاکره برای فروش زمین‌ها عنوان کرد. به همین دلیل مهندس گلزار برای خرید زمین‌ها عازم پاریس شد. مهندس گلزار پیش از سفر به پاریس قیمت زمین‌ها را بررسی کرد و متوجه شد که این زمین‌ها حدود ۵ میلیون تومان ارزش دارند. به همین دلیل برای تامین این پول به دوستی به نام عباس مس‌فروش مراجعه کرد.
آقای مس‌فروش به دلیل اینکه به کار و توانایی‌های مهندس گلزار به‌شدت اعتماد داشت، حاضر بود روی هر پروژه‌ای که ایشان قصد آغاز کردن آن را دارند، سرمایه‌گذاری کند. بنابراین آقای مس‌فروش یک فقره چک به مبلغ ۵ میلیون تومان جهت خرید زمین به مهندس گلزار دادند.
مهندس گلزار در سفر به پاریس، توانست به‌راحتی نظام‌السلطنه را با بیان ایده‌هایی که درباره اکباتان و آینده‌ی آن در سر داشت متقاعد کند و دست پر به ایران بازگردد. به این ترتیب ساخت‌وساز اکباتان آغاز شد. ابتدا برای تامین مالی پروژه تصمیم گرفته شد که از منابع خارجی و تجار بازار تهران استفاده شود. با توجه به اینکه مهندس گلزار در بین بازاریان تهران بسیار خوشنام بود (به علت طراحی رایگان مساجد و مدارس)، بازاریان تهران حاضر به پرداخت ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان برای پیشبرد اکباتان شدند.
اما در ادامه روش پیش‌فروش به علت با ثبات بودن و ریسک کمتر انتخاب شد. البته نباید از این نکته غافل ماند که بازاریان تهران نیز در این زمینه با تبلیغ و جذب مشتری برای واحدهای اکباتان، کمک قابل توجهی کردند.
مهندس گلزار موفق به پیش‌فروش ۲ هزار واحد به قیمت هر مترمربع ۳ هزار تومان در مدت ۲ هفته شد. البته شرایط فروش به این ترتیب بود که ۲۵ درصد از کل مبلغ ابتدا دریافت می‌شد. به این ترتیب طی ۲ هفته، ۱۰۰ میلیون تومان پول نقد وارد حساب مهندس گلزار شد.
مهندس گلزار تصمیم گرفت برای تصفیه ۷۵ درصد باقی مبلغ پول با خریداران، به آن‌ها وام دهد. به این منظور با بانکی وارد مذاکره شدند اما بانک اعلام کرد توان مالی پرداخت این تعداد وام را ندارد.به همین دلیل شرکت پس انداز اکباتان با همکاری بانک مرکزی ایران تاسیس شد و ۱۰۰ میلیون تومان پول حاصل از پیش‌فروش در صندوق این شرکت قرار گرفت تا وام‌های مورد نظر قابل پرداخت شوند.
خرید و فروش واحدهای اکباتان در بازار سیاه
آوازه واحدهای اکباتان به سرعت در حال پخش شدن بود. پس از این که مدتی از فروش قسطی واحدها گذشت، مشخص شد عده‌ای واحدهای پیش‌فروش شده را ۱۰۰ هزار تومان گران‌تر در بازار سیاه می‌فروشند. همین اتفاق باعث شد طرح پیش‌فروش با وام متوقف شود. پس از مدتی طرح فروش نقدی واحدها کلید خورد که به علت حسن شهرت واحدهای اکباتان، این طرح نیز با اقبال مردم و حتی شرکت‌های مختلف روبرو شد.
این استقبال به حدی بود که به‌زودی مشخص شد تقاضا برای این واحدها بسیار بیش‌تر از ۴۵۰۰ واحد در دست ساخت است. بنابراین شرکت سهامی‌نوسازی و عمران تهران اقدام به خرید زمین‌های اطراف پروژه کرد و به این ترتیب پروژه شهرک اکباتان گسترش یافت.
قابل ذکر است که واحدهای اکباتان به صورت مبله و با امکانات خاص به مشتریان تحویل داده می‌شد (مقایسه کنید با شرایط واگذاری مسکن مهر). جهت انجام این امور، اقدامات خاصی انجام شده بود که چند نمونه از آن‌ها عبارتند از:
خرید کارخانه الکترولوکس جهت تولید کابینت‌ها و لوازم لوکس واحدها
راه‌اندازی کارخانه تولید شیشه دوجداره برای اولین بار در ایران، جهت تولید شیشه‌های واحدهای اکباتان (برای از بین بردن مزاحمت صدای نشست‌وبرخاست هواپیما)
ساخت تمام در و پنجره‌های اکباتان به صورت اختصاصی
خرید ۹۰ درصد سهام یک کارخانه تولید موکت جهت کاهش هزینه‌های تامین ۲ میلیون ۴۰۰ هزار مترمربع موکت
گرفتن تخفیف بی‌سابقه ۳۵ درصدی از شرکت اوتیس آمریکا جهت تامین ۵۳۲ دستگاه آسانسور
همان‌طور که می‌بینید، شهرک اکباتان نه بدون فراز و نشیب به این نقطه رسید و نه با فرمان حکومتی، بلکه آنچه شهرک اکباتان را زبان زد خاص و عام کرد، همت، جسارت، بلندپروازی و خلاقیت متخصصین داخلی بود. اکباتان به لحاظ زیرساخت‌ها وضعیت بهتری از سایر محلات دارد ، لذا تمرکز بر کمبودها و نگهداشت و ارتقاء سطح خدمات بوده که از احداث آتش‌نشانی است که از زمان کلنگ زنی تا انتها در زمان حضور من اتفاق افتاد یا کاشت ده هزار اصله نهال به عنوان کمربند سبز شهرک اکباتان و حتی آسفالت خیابان‌های فرعی بین بلوک‌ها که سال‌ها بود ترمیم لازم صورت نگرفته بود و بیش از صد مقطع مناسب‌سازی و هزاران متر جدول‌گذاری و کفپوش، یوترن شهید نفیسی و زیرگذرهای هگمتانه دوم و زمین چمن مصنوعی و آبنما و نصب آلاچیق و اصلاح هندسی‌ها و… که چون فی‌البداهه هست و قبلا اشاره شده کفایت می‌کند .
دیدگاهتان را بنویسید