۱۰ میلیون سرپرست خانوار اطلاعات خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت نکردهاند
موضوع انبوه‌سازی مسکن، از جمله چالش‌برانگیزترین مباحث در بین سازندگان و تولیدکنندگان مسکن در کشور است و با توجه به این که تعریف مشترک و مورد توافقی در سپهر صنعت ساختمان کشور برای آن وجود ندارد، هر شخص و هر بخشی، بنا بر برداشت خود از این پدیده، انبوه‌سازی را تعریف می‌کند. به منظور بررسی مفهومی و عملیاتی انبوه‌سازی، گفت‌وگویی را با داود بیدار مدیرعامل گروه انبوه‌سازی تالی پارک انجام داده‌ایم تا ضمن شنیدن دغدغه‌های وی به عنوان یکی از انبوه‌سازان تهران که نگاه ویژه‌ای به محله‌سازی، تیپ‌سازی و انبوه‌سازی واحدهای مسکونی کوچک، همراه با خدمات هتلینگ دارد، به مبحث صنعتی‌سازی ساختمان هم گریزی داشته باشیم که مشروح این گفت‌وگو در ادامه می‌آید.
در ابتدا رزومه‌ای از فعالیت خود برای آشنایی بیشتر خوانندگان داشته باشید.
ما از سال ۱۳۸۸ در صنعت ساختمان و مسکن فعالیت می‌کنیم. ایده ما در شرکت تالی پارک ساخت خانه‌های کوچک ۴۰ تا ۵۰ متری همراه با خدمات هتلینگ است که برای اولین بار در ایران، این طرح را در سال ۱۳۹۸ شروع کردیم و یکی از پروژهها هم تحویل شده است. همچنین یک پروژه در حال ساخت داریم که سال آینده تحویل می‌شود. شعار گروه تالی پارک «گامی مطمئن، فصلی نو» است. گامی مطمئن به این معنا که ساختمان یک صنعت بزرگ و مهم است و باید از قدم‌هایی که برمی‌داریم، مطمئن باشیم، فصلی نو هم حاکی از این معنا است که با نگاه نو به این صنعت، می‌خواهیم کارهای جدید انجام بدیم.
توضیحاتی از وضعیت صنعت ساختمان کشور و نوع نگاه به انبوه‌سازی و فناوری‌های نوین ساختمان ارائه می‌دهید؟
کشورهایی که در زمینه صنعتی‌سازی ساختمان خیلی پیشرو هستند، مثل چین، خیلی خوب در این زمینه کار می‌کنند. ما هم در دورانی روی این موضوع تحقیق کردیم و دیدیم که صنعت ساختمان ما با صنعتی‌سازی فاصله دارد؛ چون مسئله صرفاً ساختن یک ساختمان نیست و باید زیرساخت‌های تولید انبوه و صنعتی‌سازی هم فراهم باشد. من شاید بتوانم یک ساختمان را صنعتی بسازم، ولی آیا می‌توانم مثلا ده هزار واحد را به صورت صنعتی بسازم؟ در حال حاضر ظرفیت و حجم انبوه‌سازی و ساختمان‌سازی کاهش یافته و بسیاری از بزرگان از این صنعت خارج شده اند که دو دلیل عمده را در این موضوع دخیل می‌دانم.
به نظر من، ما باید ابتدا مسائل و موانع تعریف پروژه ساختمانی در کشور را حل کنیم، بعد بگوییم پروژه را به چه شیوه‌ای می‌سازیم. این دو مشکل عمده‌ای که مانع اصلی ساخت و ساز انبوه در کشور است، یکی بحث تامین مالی پروژهها و دیگری بحث قوانینی است که در زمینه انبوه‌سازی وجود دارد. قوانین ما قوانینی نیستند که از انبوه‌سازی حمایت کنند. به این مفهوم که یک شرکت خصوصی بتواند خودش یک پروژه بزرگ را شروع کند، به اتمام برساند و تحویل دهد. این قوانین می‌تواند قوانین شهرداری باشد که به عنوان مثال، در خیلی از جاها مثل مسکن مهر، پارکینگ برای مجتمع‌ها اجباری نبود و پارکینگ در محوطه جانمایی می شد. ولی شما هر جای تهران بخواهید ساختمان بسازید، پارکینگ اجباری است و هر واحد باید یک پارکینگ داشته باشد و در مناطق جنوب تهران هم همین قانون است. به سبب همین قانون، سازندگان مجبورند واحدها را مثلا ۱۴۰ متری بسازند. در حالی که یک سازنده با توجه به نیاز منطقه و قدرت خرید مردم باید مساحت خانه‌ها را طراحی کند و یک چرخه معیوب در این صنعت به خاطر وجود این گونه قوانین اتفاق افتاده است.
اگر همین یک معضل قانونی حل شود چقدر هزینه ساخت کاهش می‌یابد و چقدر واحد کوچک متراژ که نیاز فعلی جامعه است عرضه می‌شود. طبق تحقیقات بازار، بیشترین تقاضای مسکن برای مساحت کمتر۸۰ متر مربع است، ولی قوانین ما برای آن زمان بوده که جمعیت کم و خانه‌ها بزرگ بودند ولی نیاز امروز چیز دیگری است. به نظر من تا این موضوع‌ها حل نشود، نمی‌توان از مزایای انبوه سازی استفاده کرد.
نکته بعدی، تامین مالی است ؛چرا که بانک‌ها مانند دهه‌های گذشته توان تامین تسهیلات لازم برای مسکن را ندارند، چون با توجه به قیمت خانه، نیاز به نقدینگی زیادی وجود دارد و حتی در بحث نهضت ملی مسکن هم بانک‌ها همکاری کامل نکردند. ما ده میلیون تقاضای انباشته مسکن داریم که اکثر مشتری‌ها توان تامین کامل پول خرید واحد مسکونی را ندارند، به نظر من اولین و مهمترین ابزار تامین مالی از خود مردم است. البته در این موضوع طرف صحبتم با پیمانکار نیست، بلکه سرمایه گذار است که زمین می‌خرد یا مشارکتی می‌سازد، می‌فروشد و دوباره پول فروش را به صنعت ساختمان بازمی‌گرداند. این قسمت صنعت قفل شده است؛ یعنی باید به تعریف پروژه و ورود سرمایه‌گذار فکر کرد. به طورمثال، فروش‌های دانگی و ابزار‌هایی مثل موسسات و بانک‌ها روش خوبی برای تامین مالی در پروژه‌های انبوه‌سازی است.
پس طرح کلی این است که ما ابتدا باید زیرساخت‌های لازمی را که مانع تعریف پروژه و ساخت مسکن هستند، حل کنیم. بعد به موضوع صنعتی‌سازی ورود کنیم .
در تعریف صنعتی‌سازی ساختمان آن را با خودرو‌سازی مقایسه می‌کنند و همان طور که محصول نهایی خط تولید خودرو، اتومبیل است، باید محصول نهایی صنعتی‌سازی ساختمان هم یک خانه باشد. در خودرو‌سازی در زمان طراحی تمام قطعات و بخش‌های خودرو دیده شده است و اگر در ساختمان هم به همین نحو در زمان طراحی تمام اجزا دیده شوند، ساخت خانه به شکل انبوه کاملاً به صرفه و از طریق صنعتی‌سازی امکان پذیر خواهد بود؛ یعنی با استفاده از تکنولوژی‌ها و پلتفرم‌هایی مثل قالب تونلی یا LSF است، نظر شما در این باره چیست؟
با این تعریف از صنعتی‌سازی که البته متفاوت از آن چیزی است که دولت و سازندگان به اشتباه با استفاده از فناوری در ساختمان دارند باید بگویم که ما در تالی پارک همین نگاه و ایده را داریم که البته باید آن را انبوه سازی بگوییم و نمی توانیم نام صنعتی سازی را برآن اطلاق کنیم. به طور مثال، خانه‌هایی ۵۰ متری طراحی کرده بودیم که اسکلت فلزی بود و چهار طرف خانه ۵۰ متری چهار تا ستون قرار می‌گرفت که آماده روی هم پیچ و مهره شود؛ یعنی سازه پیچ و مهره‌ای کامل در کارخانه ساخته شود و هر کدام روی تریلی جابه‌جا و در زمین مدنظر نصب شود.
اما در حاضر حاضر ما مجتمع مسکونی انبوه‌سازی مثل پروژه ۵۴۶ واحدی داریم که برای گرفتن پروانه ساخت نزدیک به دو سال طول می‌کشد و اگر دو سال هم برای زمان ساخت آن در نظر بگیریم، با توجه به وضعیت اقتصاد کشور، واقعاً چهار سال زمان برای اجرای یک پروژه می‌تواند آسیب زا باشد.
پس ما به عنوان یک انبوه‌ساز به فکر حل این مسئله بوده ایم که بتوانیم در زمان کوتاه‌تری واحدها را بسازیم و برای این مسئله به ایده محله‌سازی تالی رسیدیم. ما در این محله درمجموع دو یا سه تیپ ساختمان طراحی کرده‌ایم و هر ساختمان ۱۲ واحدی از این ۵۴۶ واحد منطبق با یکی از این تیپ‌ها خواهد بود که مصالح آن هم از قبل مشخص و قابل خریداری یکجا است. در حقیقت با این روش بسیاری از هزینه‌ها از جمله طراحی و تامین به دلیل تیپ‌سازی کاهش پیدا می‌کند. بهره‌برداری از هر ساختمان ۱۲ واحدی هم به صورت مستقل از کل محله ۶۰۰ واحدی امکان‌پذیر است و هر بلوک را یک پیمانکار می‌تواند طبق نقشه‌ها بسازد و تحویل دهد و همین موضوع زمان ساخت را هم کاهش می‌دهد و این مدل در تمام کشور هم قابل پیاده‌سازی است.
در محله‌سازی چون ۶۰۰ واحد به ساختمان‌های ۱۲ واحدی در یک محله تفکیک شده است؛ پس نیازی به تاسیسات سنگین مکانیکی و سرمایشی و گرمایشی که یک مجتمع ۶۰۰ واحدی لازم دارد، نیست و بهره‌برداری از این ساختمان‌ها هم توسط مدیر هر ساختمان انجام می‌شود و در کل از بین آنها هم یک مدیر انتخاب و مدیریت کل محله را برعهده می‌گیرد.
در مباحث قبل موضوع قوانین شهری را به عنوان مانعی بر سر راه انبوه‌سازی ذکر کردید، لطفاً در این باره بیشتر توضیح بدهید؟
در این خصوص مثالی می‌زنم، ما یک زمین ۸ هزار مترمربعی برای انبوه‌سازی در تهران خریداری کردیم که به ما گفتند در ازای ساخت این زمین باید یک مدرسه ۱۵ کلاسه بسازید و ۳۵۰۰ مترمربع زمینش را هم خودتان خریداری کنید؛ یعنی اگر به ازای یک زمین ۸ هزار مترمربعی قرار باشد طبق قانون ۳۵۰۰ مترمربع زمین برای ساخت مدرسه بخرم و بسازم که دیگر ساخت‌وساز برای من توجیه ندارد به علاوه باعث افزایش هزینه‌های ساخت می‌شود.
می‌خواهم بگویم که سیاست‌ها کاملاً در راستای تشویق ساخت بزرگ متراژ است. برای مثال اگر ۱۴۹ متری بسازیم، نیاز به ۱ پارکینگ دارد؛ اما اگر آن را به دو واحد ۷۴ متری و ۷۵ متری تبدیل کنیم، باید ۲ پارکینگ و اگر ۳ واحد ۵۰ متری طراحی کنیم، باید ۳ پارکینگ تامین کنیم. در حالی که پارکینگ نباید مانع ساخت و ساز و تامین نیاز مردم باشد. شما اگر یک مجتمع را در نظر بگیرید که تقریباً ۵۰ درصد پارکینگ‌ها در طول شبانه روز خالی است، زیرا یا بیرون هستند یا مسافرت رفته‌اند. چرا باید جای مشخصی برای پارکینگ یک واحد در نظر بگیریم و آن را انحصاری کنیم. برای مثال اگر برای مجتمعی که ۲۰۰ واحد است، ما ۱۰۰ واحد پارکینگ تامین کنیم، هرکسی آمد در جایی که خالی بود پارک می‌کند و از فضا بهینه استفاده می‌شود و برای ساخت واحدهای کوچک متراژ با قیمت مناسب هم دیگر قوانین دست وپاگیر وجود ندارد.
تجربه نشان داده است که اکثر صاحبان خانه‌های ۵۰ متری خودرو ندارند و در یک مجتمع اگر به تعداد هم پارکینگ تامین نشود، در فروش مشکلی وجود ندارد، زیرا بدون پارکینگ هم می‌خرند. البته در موضوع بافت فرسوده این ضوابط را تغییر داده‌اند و ۵۰ درصد تامین پارکینگ را لحاظ کرده‌اند که توانسته است در افزایش رغبت ساخت وساز در این مناطق موثر باشد؛ حتی می‌توان از حیاط هم به عنوان پارکینگ استفاده کرد و چه لزومی دارد که محل پارک خودرو حتماً مسقف باشد؟
به عقیده من اقتصاد راه خودش را پیدا می‌کند و دولت و مدیریت شهری باید بدون دخالت مستقیم، فقط نظارت و تنظیم‌گری کنند. امثال شرکت ما زمین‌ها را خریداری می‌کند، کل پروژه را تعریف کرده و با استفاده از به‌روزترین مدل‌های طراحی، بهینه‌ترین نقشه را آماده می‌کنیم و در اختیار پیمانکاران قرار می‌دهیم. در واقع ما دغدغه پروانه و سند و طراحی و حتی زمان‌بندی ساخت را برای پیمانکار رفع می‌کنیم و اگر نظارت و مشاوره خاصی نیاز داشت، ارائه می‌دهیم و مصالح را هم به صورت کلی و برای تمام پروژه با قیمت مناسب خریداری می‌کنیم و در اختیار آنها قرار می‌دهیم.
در این صورت چون امکان فعالیت همزمان ۱۰ سازنده هم وجود دارد؛ پس پروژه ۵۰۰ واحدی در زمانی کمتر از یک سال می‌تواند به اتمام برسد که هم توجیه اقتصادی برای سازنده و پیمانکار دارد و هم کسانی که واحدها را خریداری یا سرمایه گذاری کرده‌اند، می‌توانند طبق برنامه زمان‌بندی واحد خود را در اختیار بگیرند و همین سیستم ساخت، باعث ایجاد اعتماد برای صاحبان پروژه می‌شود و آنها می‌توانند تامین مالی از طریق مردم را بهتر و راحت تر انجام دهند و سرمایه‌های خرد مردم به سمت تولید مسکن می‌رود. البته این مدل ساخت را شما در کشورهایی مثل دبی و عمان هم می‌بینید که هم باعث ایجاد رونق در صنعت ساختمان شده و هم ارزش افزوده خوبی را فراهم می‌آورد.
در طرح‌های ملی که دولت برنامه‌ای برای ساخت مسکن به شکل انبوه دارد، چه پیشنهادهایی برای پیشبرد این طرح‌ها دارید؟
دولت باید زمین‌ها را در اختیار شرکت‌های توانمند و توسعه گر قرار دهد. برای مثال طی فراخوانی از شرکت‌های انبوه‌ساز بخواهد برای یک زمین ۲۰۰ هکتاری طرح ارائه دهند و بهترین طرح را انتخاب کرده و طراحی کامل را به آنها واگذار کند و آنها نیز پس از طراحی از شرکت‌های پیمانکار برای ساخت طرح استفاده کنند. در این صورت استفاده از فناوری‌های نوین و توجه به معماری و ساخت پایدار و حفظ محیط زیست به خوبی می‌تواند لحاظ شود. مدل پارکینگ‌ها، سرانه فضای سبز و فضاهای آموزشی و فرهنگی و زیرساخت‌های خدماتی و رفاهی در زمان طراحی کاملاً پیش بینی شده و طبق برنامه زمان‌بندی کل پروژه پیش خواهد رفت. در این حالت چون امنیت سرمایه گذاری وجود دارد، سرمایه گذار می‌تواند حتی برای ۲۰ سال آینده طرح، برنامه ریزی کند. این مدل به طوردقیق همان کاری است که کشورهای حوزه خلیج فارس با موفقیت در حال اجرای آن هستند. البته هیچ کدام از آنها ظرفیت‌های سرزمینی ما را از نظر زمین، اقلیم، مصالح و نیروی انسانی ندارند و مطمئنا اگر بتوانیم موانع تولید صنعتی ساختمان در کشور را رفع کنیم، پاسخ به تقاضای ۱۰ میلیون مسکن دست یافتنی خواهد بود.
دیدگاهتان را بنویسید