تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد و تحول در بازار از طریق همکاری مؤثر بخش خصوصی با دولت

وزارت راه‌وشهرسازی، تحت هدایت خانم دکتر فرزانه صادق، برنامه‌های نوینی برای بهبود وضعیت مسکن و رفع مشکلات موجود در این حوزه ارائه کرده است. تأمین مسکن مناسب برای اقشار کم‌درآمد یکی از کلیدی‌ترین اهداف این برنامه‌هاست. به عنوان کسی که سال‌ها در این زمینه فعالیت کرده‌ام، بر این باورم که مداخله دولت و همکاری مؤثر با بخش خصوصی می‌تواند راه‌حل‌های کارآمد و پایداری را برای مشکلات موجود تدارک بیند. در این نوشتار، به مهم‌ترین چالش‌ها و راهکارهای لازم برای تحقق این اهداف می‌پردازیم.

ضرورت مداخله دولت در بازار مسکن
برای شروع، باید این پرسش را مطرح کنیم: “آیا مداخله دولت در بازار مسکن ضروری است؟” به نظرم، پاسخ به این پرسش مثبت است. گروه‌های کم‌درآمد، با وضعیت کنونی درآمد و حقوق خود، به هیچ‌وجه قادر به خرید مسکن نیستند. از سوی دیگر، پرداخت اجاره‌های سنگین نیز برای این افراد دشوار است. پس اگر بتوانیم با مداخله دولت، این افراد را صاحب‌خانه کنیم، نه تنها یک مشکل اجتماعی بزرگ را حل خواهیم کرد، بلکه می‌توانیم بر قیمت مسکن تأثیر به سزایی بگذاریم. علاوه بر این، با توجه به اینکه مسکن در کلانشهرها تبدیل به کالایی سرمایه‌ای شده است و قیمت‌ها به شدت افزایش یافته‌اند، ضروری است که از ظرفیت‌های دولت در این زمینه بهره‌برداری کنیم. بر اساس قانون جهش تولید مسکن، زمین‌های دولتی برای ساخت مسکن در نظر گرفته شده است و دولت باید از این ظرفیت به بهترین نحو ممکن استفاده نماید.

مدل‌های مالی تأمین مسکن
حالا که ضرورت مداخله دولت را بررسی کردیم، به مساله تأمین مالی می‌پردازیم. امروز شکاف عمیقی میان آورده مالی افراد و هزینه‌های ساخت مسکن وجود دارد. به عنوان مثال، شاید فرد متقاضی بتواند ۵۰۰ میلیون تومان وام بگیرد و ۵۰۰ میلیون تومان هم خودش فراهم کند اما هزینه ساخت یک واحد مسکونی جدید حداقل یک و نیم میلیارد تومان است. این شکاف ۵۰۰ میلیون تومانی، در واقع مانع تحقق مالکیت افراد کم‌درآمد می‌شود. تجارب موفق گذشته، مثل طرح مسکن مهر، نشان می‌دهد که می‌توان با استفاده از سازوکارهایی مانند واگذاری مالکیت بخشی از واحدها به سازنده، این اختلاف مالی را پوشش داد. این روش موجب خواهد شد تا زمینه برای ورود تعداد زیاد واحدهای مسکونی به بازار فراهم شود و بدین ترتیب، نه تنها تعداد کثیری از خانوارهای کم‌درآمد صاحب‌خانه می‌شوند، بلکه عرضه زیاد می‌تواند به کاهش قیمت مسکن و اجاره‌های سرسام‌آور نیز منجر گردد. از این‌رو، همه دهک‌های پایین جامعه از این اقدام بهره‌مند می‌شوند.

چالش‌های نوسازی بافت‌های فرسوده
از دیگر معضلات قابل توجه، موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده است. بافت‌های قدیمی، نه تنها در معرض خطر طبیعی هستند؛ بلکه شرایط زندگی در آن‌ها بسیار دشوار است. در حال حاضر، ده‌ها هزار واحد مسکونی فرسوده در مناطق مختلف کشور وجود دارد که ساکنان آن هنگام وقوع حوادث طبیعی در معرض خطرات جدی قرار دارند. ما باید بتوانیم با ایجاد طرح‌های جامع و تفصیلی، این بافت‌ها را به صورت اصولی نوسازی کنیم. به یاد دارم که در یکی از بازدیدها از بافت فرسوده مشهد، شاهد بودم که با عدم وجود یک طرح جامع، امکانات زیربنایی مانند شبکه فاضلاب و آبرسانی به خوبی طراحی نشده بود. بهترین راه این است که مناطق بافت‌های فرسوده آزاد شده و با ایجاد طرح‌های زیربنایی مناسب، شرایط زندگی بهتری برای ساکنان فراهم شود.

ضرورت مشارکت بخش خصوصی
«برقراری یک تعامل سالم و مؤثر بین دولت و بخش خصوصی» موضوعی است که نیاز به توجهی جدی دارد. تاریخچه همکاری‌های گذشته نشان می‌دهد که کشف توانمندی‌های بخش خصوصی ایران می‌تواند به بهبود شرایط موجود کمک شایانی نماید. باید توجه داشت که فراتر از قدرت مالی، توانمندی‌های عظیم مدیریتی و فنی این بخش است که لازم است به درستی شناسایی و از آن بهره‌برداری شود. متأسفانه، در گذشته عموما از نظرات و تجربیات متخصصان فنی و مهندسی در تدوین برنامه‌ها غفلت شده است. امیدوارم با افزایش گفت‌وگوی مستمر میان دولت و بخش خصوصی، این وضع تغییر کند و از ظرفیت‌های موجود به درستی استفاده شود.

تغییر نگرش به بخش خصوصی
زمانی که درباره بخش خصوصی صحبت می‌شود، معمولا تاکید بر جنبه مالی آن است، در حالی که توانمندی‌های انسانی و مدیریتی نیز به شدت قابل توجه و مهم هستند. ما در ایران به لحاظ انسانی و فنی بسیار نیرومند هستیم و باید از این دارایی ارزشمند به نحو مناسبی استفاده کنیم. در ایران، برخی افراد تصور می‌کنند که تنها باید بر امنیت سرمایه‌گذاری تمرکز کرد؛ واقعیت این است که پتانسیل‌های ساختاری و مدیریتی در بخش خصوصی باید مورد توجه قرار گیرد. اگر این مسائل به درستی مدیریت شوند، می‌توانیم از نقدینگی موجود به نفع توسعه پروژه‌های عمرانی استفاده کنیم.

استفاده از سرمایه اجتماعی
نقدینگی موجود در بازار و اعتماد مردم به دولت، می‌تواند سرآغاز خوبی برای اجرای پروژه‌های بزرگ باشد. اگر بتوانیم اعتماد مردم به تضامین دولتی را تقویت کنیم و از این طریق، منابع مالی را جذب کنیم، می‌توانیم گام‌های مؤثری در راه تأمین مسکن و اجرای پروژه‌های عمرانی برداریم.

مشارکت دولت و بخش خصوصی در پروژه‌های ملی
در نهایت، لازم است تا در برنامه‌های آینده، مشارکت دولت و بخش خصوصی به شیوهای پیشرفته‌تر و کارآمدتر شکل بگیرد. به عنوان مثال، معرفی استراتژی‌های نوین در زمینه مشارکت عمومی-خصوصی می‌تواند به ایجاد ساختارهای مالی متوازن و کارآمد کمک کند. در این راستا، باید به دنبال مدل‌هایی باشیم که بتواند با توانمندی‌های انسانی و فنی قابل توجه بخش خصوصی، به بهره‌برداری بهتر از پروژه‌ها منجر شود.

جمع‌بندی
برای اینکه بتوانیم به یک تحول اساسی در حوزه مسکن و زیرساخت‌ها دست یابیم، نیازمندیم تا بر پایه همکاری نزدیک و کارآمد بین دولت و بخش خصوصی، نظام برنامه‌ریزی جدیدی را طرح و پیاده‌سازی کنیم. بدین ترتیب، با توجه به تجربه‌های گذشته و ظرفیت‌های مستعد کشور، می‌توانیم آینده‌ای روشن و پایدار را برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد و توسعه سریع‌تر کشور رقم زنیم. در این مطلب، کوشش کرده‌ام نظرات و تجربیات خویش را به امید ایجاد تغییرات مثبت در ساختار مسکن کشور، با شما به اشتراک گذارم. اعتقاد راسخ دارم که با تغییر نگرش‌ها و ایجاد فضا برای همکاری، می‌توانیم حاصل دسترنج انسان‌های خلاق و توانمند را به ثمر رسانیم و به تحقق آرمان‌های اجتماعی و اقتصادی نزدیک‌تر شویم.