ناترازی مسکن از کنترل خارج می‌شود

به گزارش تجارت نیوز، سیدطه‌حسین مدنی با اشاره به وضعیت بازار مسکن در کشور، گفت: اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر با یک ناترازی چشمگیر در بخش مسکن مواجه شده است. طبق آمارهای موجود، بازار مسکن در حال حاضر با پنج تا شش میلیون تقاضای انباشته شده مواجه است. علاوه بر این، تعداد واحدهای مسکونی فرسوده و نیازمند بازسازی هم هشت میلیون واحد برآورد شده است.

مدنی افزود: این یعنی بازار مسکن ایران برای رسیدن به تعادل به ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد و اگر ساخت این تعداد واحد مسکونی محقق نشود؛ در پایان سال ۱۴۱۰، ناترازی مسکن تقریباً دو برابر خواهد شد و به ۱۲ میلیون واحد خواهد رسید.

ضرورت استفاده از راهکارهای علمی برای حل چالش‌های صنعت ساختمان

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: ارتباط مستقیم بخش مسکن به عنوان یکی از نیازهای اولیه با زندگی روزمره مردم، اثر بسیار بالای صنعت ساختمان بر سایر بخش‌های اقتصاد و همچنین تأکیدات قانونی بر ضرورت ساماندهی این بازار، در کنار شرایط پیش‌روی اقتصاد از جمله فعال شدن مکانیسم ماشه، ضرورت توجه علمی و دقیق به این بخش مهم از اقتصاد را بیش از پیش گوشزد می‌کند.

مدنی با تأکید بر اهمیت نگاه علمی و دقیق به اقتصاد مسکن با کمک نهادهای پژوهشی و اندیشکده‌ها، توضیح داد: دولت‌های مختلف طی سال‌های گذشته با طرح‌هایی چون مسکن مهر یا مسکن ملی به صورت نقطه‌ای در این بازار اثرگذاری داشته‌اند؛ اما این اثرات به دلایل مختلف، عمیق و کلان نبوده است.

وی با بیان اینکه ضعف در تأمین مالی و کند بودن سرعت پروژه‌های انبوه‌سازی نسبت به تورم، از عوامل انباشت تقاضا در این بخش بوده است، گفت: اگرچه طی این سال‌ها سعی شده مسائلی چون گره‌های تأمین مالی با رویکرد خرید تدریجی از طریق تدابیر حقوقی مانند قانون پیش‌فروش ساختمان رفع شود؛ اما باز هم به دلیل غیبت نهادهای علمی-پژوهشی متخصص در این بخش، این ظرفیت‌های قانونی هم آنطور که باید نتوانسته به اقتصاد مسکن کشور کمک کند.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: این یک شِمای کلی از وضعیت کلان اقتصاد مسکن کشور است. در این وضعیت کلان، بخش خصوصی و شرکت‌های انبوه‌ساز هم بخش مهمی از پازل اقتصاد مسکن هستند که اگر با نگاه علمی و دقیق، تمامی این تعارضات و چالش‌هایی که در این وضعیت کلان وجود دارد را مدیریت کنند؛ می‌توانند در همین اکوسیستم زنده مانده و به فعالیت خود ادامه دهند.

وی خاطرنشان کرد: ترسیم شِمای کلی و ناترازی موجود در بازار مسکن و شکافی که امروز میان عرضه و تقاضا وجود دارد؛ نشان داد که نیاز به خانه در اقتصاد ما یک نیاز موقتی نیست. بنابراین فعالین بزرگ این حوزه، با تدابیر مناسب، تقویت زیرساخت‌ها، بهینه‌سازی و سیستمی کردن فرآیندها و اضافه کردن قابلیت‌هایی که توسط برآوردهای علمی-پژوهشی نیازسنجی می‌شود؛ می‌توانند در اقتصاد مسکن کشور و تأمین این نیاز اساسی برای اقشار مختلف مردم مؤثر باشند.

انواع تقاضا در بازار مسکن

مدنی در ادامه به توضیح انواع تقاضا در بازار مسکن و لزوم توجه به آن در تدوین استراتژی‌های فعالیت در این بازار اشاره کرد و گفت: تقاضا در این بازار را می‌توان به حداقل چهار بخش اصلی تقاضای بالقوه (Potential Demand)، تقاضای مؤثر (Effective Demand)، تقاضای نهفته (Latent Demand) و تقاضای سفته‌بازی (Speculative Demand) تقسیم کرد.

وی توضیح داد: تقاضای بالقوه مربوط به گروهی است که نیاز واقعی دارند اما قدرت خرید آنها برای خانه‌دار شدن کافی نیست. در شرایط کنونی، بخش زیادی از تقاضا بازار مسکن کشور مربوط به همین گروه است. تقاضای این گروه روی قیمت‌ها اثر واقعی نمی‌گذارد ولی تقاضای بالقوه آنها در صورت پرداخت وام کافی یا فراهم کردن شرایط خرید تدریجی مثل پیش‌فروش یا اجاره به شرط تملیک، بالفعل خواهد شد.

مدنی ادامه داد: تقاضای مؤثر به تقاضایی اشاره دارد که در آن هم نیاز و هم قدرت خرید وجود دارد. اگرچه تقاضای مؤثر بخش کوچکی از تقاضای بازار را شامل می‌شود؛ اما انجام معاملات و قیمت‌گذاری در بازار از این نوع تقاضا نشأت می‌گیرد. در شرایط رکود همچون وضعیت فعلی بازار، متقاضیان مؤثر از قدرت چانه‌زنی بالایی برخوردار هستند.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره تقاضای نهفته هم گفت: در بازار مسکن زمانی که پول و نوع نیاز با هم سنخیت نداشته باشند؛ تقاضای نهفته شکل می‌گیرد. درست مانند فردی که مثلاً ده میلیارد تومان نقدینگی دارد ولی خانه مورد علاقه‌اش در منطقه‌ای خاص پانزده میلیارد تومان است یا اصلاً عرضه در سطحی که او می‌خواهد وجود ندارد. این متقاضیان توان نسبی دارند ولی هنوز به خرید نمی‌رسند. این تقاضا هم می‌تواند با تغییر شرایط مثل ارائه وام، تغییر قیمت یا تغییر عرضه، بالفعل شود.

وی خاطرنشان کرد: در بازار مسکن با تقاضای سفته‌بازی هم مواجه هستیم که متقاضی نیاز مصرفی ندارد اما برای حفظ ارزش پول در کوتاه مدت وارد بازار می‌شود. این تقاضا معمولاً بازار مسکن را ملتهب می‌کند و قیمت‌ها را به صورت کاذب بالا می‌برد. البته در این بخش می‌توان تقاضا برای سرمایه‌گذاری را هم لحاظ کرد که در صورت تزریق نقدینگی به بخش ساخت و تولید، می‌تواند به اقتصاد مسکن کمک کند و مانند فعالیت‌ها سریع و کوتاه‌مدت، مضر نیست.

سناریوهایی برای پاسخ به تقاضاهای مؤثر در بازار مسکن کشور

مدنی در ادامه گفت: همانطور که گفته شد؛ بازار مسکن کشور در حال حاضر با حدود پنج تا شش میلیون تقاضای انباشته شده و احتمالاً تا سال ۱۴۱۰ با ۱۲ میلیون تقاضا مواجه است. کل این میزان تقاضا را نمی‌توان تقاضای مؤثر در نظر گرفت بنابراین لازم است سناریوهای مختلفی برای اثرگذاری بر این حجم از تقاضا و رفع نیازهای مؤثر ترسیم کرد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند اظهار کرد: بسیار مهم است که در تدوین سناریوها به موارد مختلفی چون نوع معماری، متراژهای پرتقاضا در هر منطقه، نوع کاربری و مواردی از این دست توجه کرد. به عنوان نمونه تقاضای مؤثر در شهرهای مختلف براساس تعداد اتاق‌ها، متراژ، چیدمان، نقشه، نوع سرویس بهداشتی، پنجره‌ها، نما، تأمین حداقل نیاز یا حداکثر شرایط رفاهی و مواردی از این دست تغییر می‌کند. گاهی ممکن است تقاضای مؤثر از کلانشهرها به سمت شهرهای کوچک‌تر و یا برعکس حرکت کند. گاهی هم تقاضای مؤثر از کاربری‌های مسکونی به سمت سازه‌های تجاری، صنعتی و حتی سوله‌ها و انبارها می‌رود.

وی افزود: بنابراین صنعت ساختمان برای زنده ماندن در این بازار و اثرگذاری بر اقتصاد مسکن کشور و تأمین نیازهای موجود در تقاضای مؤثر، باید سناریوهای خود را براساس این تغییرات تدوین کند که لازمه آن، انجام کارهای مطالعاتی پیش از اجرا، شناخت کافی از اقتصاد کشور و توان اضافه کردن توانمندی‌های جدید برای اقدام سریع در بزنگاه‌های مختلف است.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: این مدل و تدوین سناریو متناسب با شرایط زمانی و واقعیت‌های موجود برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر، در کشورهای مختلف تجربه شده است. مثلاً فعالین صنعت ساختمان در فرانسه با شناسایی تقاضای مؤثر در مسکن مقرون به صرفه و نوسازی ساختمان‌های فرسوده، فعالیت خود را با تدوین سناریوهایی برای مشارکت در ساخت مسکن اجتماعی، ساخت مسکن‌های میانی برای پر کردن فاصله میان بازار آزاد و مسکن اجتماعی و افزایش توانمندی در نوسازی و بازسازی بخش‌های مربوط به انرژی ساختمان‌های فرسوده، دنبال کرده‌اند.

مدنی افزود: شرکت‌های آلمانی، با توجه به استقبال شهروندان از اجاره‌نشینی و مستأجر بودن ۵۳ درصد جمعیت این کشور، سناریوهایی برای مشارکت در بازار اجاره و تقویت و بروزرسانی توانمندی‌های خود در اجاره‌داری حرفه‌ای تدوین کرده‌اند. یا در سوئد که قیمت زمین افزایش زیادی را تجربه کرده، مردم به سمت استفاده از خانه‌های کوچک و بعضاً اجاره‌نشینی رفته‌اند. شرکت‌های فعال در بخش ساختمان سوئد بر همین اساس احداث مسکن اجاره‌ای و ساخت خانه‌های کوچک برای اقشار کم درآمد را در دستور کار خود قرار داده‌اند.