گلوی بخش خصوصی زیر تیغ بیمه و مالیات
طرح نهضت ملی مسکن از جمله بزرگترین طرح های ساخت و ساز در کشور ما است و با هدف ساخت مسکن مناسب برای دهک های ۴ تا ۷ طراحی شده است. مقرر است ابر بحران بدمسکنی و بیمسکنی را تعدیل کند. این طرح عظیم امروز به دلایل گوناگون و بهویژه به جهت معضلات تأمین منابع طبق برنامه پیش نرفته و در حال رکود است. مسکن بخش پیشران اقتصاد کشور است و رکود در این بخش بهویژه در طرحی با مقیاس میلیونی موجد تشدید بحرانهای متعددی است.
این طرح عظیم که به استعداد ۴ میلیون واحد مسکونی برنامهریزیشده و پیشران احداث سالیانه یکمیلیون واحد مسکونی است که در قانون جهش تولید مسکن تکلیف شده است. در پروژههای انبوه و متمرکز شکل میگیرد. لذا، به بالقوه توان تحول اساسی در ارتقاء فناوری و توسعه صنعتی مسکن و ساختمان را در خود دارد. بعلاوه تحقق بسیاری از طرحهای پیشران توسعه صنعت ساختمان در گرو طرحهای تولید مسکن با ویژگیهای طرح نهضت ملی مسکن هستند. ویژگیهایی چون تعدد واحدهای مسکونی در پروژههای انبوه و متمرکز. با تنوع اقلیمی گسترده، مدیریت متمرکز، همکاری بالقوه دولت و بخش خصوصی. این ویژگیها بالقوه توان تحقق بسیاری از طرحهای پیشران توسعه صنعت بزرگ ساختمان را در خود دارند. از جمله اجرای طرح نظام هماهنگی مدولار و استانداردسازی ابعادی، اجرای طرح ارزیابی ساختمان سبز و پایدار، طرح ارتقاء فناوری و توسعه صنعتی و فراصنعتی ساختمان، طرح توسعه مسکن اقتصادی، مدیریت منابع بهویژه منابع استراتژیک از جمله مدیریت مصرف بهینه انرژی و تقلیل ناترازیها در این بخش، حرکت بهسوی اقتصاد چرخشی و تحقق استانداردهای سطح سیارهای نظیر پایداری و تابآوری.
این طرح بالقوه بستر فوقالعاده مناسبی است تا نظام دانشگاهی و جامعه بزرگ مهندسی کشور با همکاری دولت بهسوی طراحی مسکن بهرهور، کیفی و زیستپذیر حرکت کنند. اما بین این ظرفیتهای ارزشمند تخصصی و کارشناسی و بستری که در شرایط طراحی و اجرای طرحهای انبوهسازی مسکن اجتماعی نظیر طرح نهضت ملی مسکن فراهم است تعامل سازندهای وجود ندارد. همچنان که طرح مسکن مهر نتوانست اهداف پیش گفته را محقق کند و عقیم ماند. طرح اخیر نیز تا این مرحله، به مراتب بیرمقتر، بیسامانتر و ناتوان از جذب ظرفیت پژوهشی و کارشناسی پیش گفته بکندی حرکت میکند. هیچیک از اهداف توسعهای صنعت ساختمان موردتوجه نیست. همچنان پروژهها علیرغم تمایل دولت براساس روشهای ناکارآمد دستی و سفارشی ساخته میشوند. همچنان منابع ملی به هدر میرود، ناترازیها تشدید میشود و بهرهوری و کیفیت غایب است.
از یکطرف دولت مایل و قادر به جذب ظرفیت پژوهشی و کارشناسی بهویژه از بخش خصوصی نیست. – میدانیم که در شورای عالی مسکن که ترکیب اعضاء آن در قانون جهش تولید مسکن مشخص شده است، هیچ نمایندهای از بخش خصوصی در آن عضویت ندارد – این در شرایطی است که منابع بخش مسکن توسط بخش خصوصی تأمین میشود و اصالتا مدیریت آن به عهده بخش خصوصی است و دولت تنها نقش حاکمیتی دارد.از طرف دیگر نظام دانشگاهی و جامعه مهندسی نیز گام موثری در جهت توسعه بهسامان صنعت ساختمان و عبور از مهلکه عقبماندگی حاکم بر این صنعت بزرگ برنداشتهاند. نه دست آوردی داشتهاند و نه آرمانی را نشانه گرفتهاند. گویا نظام دانشگاهی و جامعه مهندسی از آرمان تهی شده است. تحولات روزافزون و فناوریهای نوظهور و دورانساز در سطح جهان را شاهد هستند. اما انگیزه و همت لازم جهت اعتلای صنعت ساختمان و رقابتپذیری در این عرصه در میانه نیست. تنها در حاشیه، تلاش محدودی در قالب صدور خدمات فنی مهندسی را شاهد هستیم. اما این حرکت به خدمات مهندسی محدود است و پیوندی با اندوختههای گرانقدر کشور در عرصه خلق هنر، معماری و مهندسی را ندارد. گویا جایگاه کشور در توسعه تمدن جهانی را وانهادهایم.
این طرح عظیم به لحاظ نظری طرحی مناسب ارزیابی شده است. لاکن، از جهت برنامهریزی و فرایند طراحی و اجرا با چالشهای گوناگون روبرو است. زیرا با ظرفیتهای موجود کشور و شرایط روی زمین تناسبی ندارد. این در شرایطی است که بالقوه عوامل و منابع اصلی لازم جهت تحققپذیری اهداف این طرح در کشور وجود دارد. از جمله ظرفیت مدیریتی و مهندسی لازم برای برنامهریزی و فرایند طراحی و اجرای شایسته طرح که امروز گلوگاه اصلی است. شوربختانه به دلایل مختلف این ظرفیت تخصصی و کارشناسی نقش موثری در هدایت و اجرای این طرح عظیم ندارد.
در ادامه در جهت تبیین عدم حضور موثر ظرفیت کارشناسی کشور، فقدان پشتوانه پژوهشی لازم و سوء برنامهریزی، احداث پارکینگ مسقف در پروژههای این طرح را بهانه نقد و بررسی قرار دادهایم تا نشان دهیم که سیاستهای برنامهای و برنامههای اجرائی مرتبط تا چه اندازه در موفقیت یا شکست پروژهها تأثیرگذار هستند. بهویژه در طرحهای انبوهسازی مسکن که هر انتخاب در ابعاد میلیونی تکرار میشود و در سطح ملی تأثیرگذار است. در این رابطه عدم بهرهگیری از ظرفیت تخصصی و کارشناسی گستردهای که در کشور وجود دارد و نیز عدم توجه ویژه به تحقیق و پژوهش و پیش مهندسی جامع در همه جزئیات، تا چه اندازه حائز اهمیت هستند. بهعلاوه طراحی، طرحهای مسکن اجتماعی در ابعاد میلیونی نیازمند مطالعات و تمهید مقدمات گستردهای است که در کوتاهمدت شکل نمیگیرد. لذا، لازم است از این بستر مناسب در جهت تحقق اهداف و زیرساختهای توسعهای بهرهبرداری بهینه صورت گیرد.
در این طرح مقرر شده است که پارکینگ اتومبیلها در زیر بلوکهای مسکونی تعبیه شود. معمولاً این گزینه از جهت سهولت دسترسی به واحد مسکونی و در جهت رفاه بیشتر، میتواند مورد علاقه ساکنین باشد. لاکن، انتخاب این گزینه بهویژه برای مسکن اقتصادی حائز نکات منفی متعدد است، پروژهها را با معضلات متعدد روبرو میکند و بهرهوری و زیستپذیری پروژهها را تحت تأثیر جدی قرار میدهد. به بیان دیگر انتخاب این گزینه بهمثابه محرومیت از مزایای متعدد دیگری است.
این طرح عظیم با عنوان مسکن اقتصادی تعریف میشود و انتظار این است که پروژهها با قیمت تمام شده و سرعت مناسب احداث شوند. هدف طرح تأمین مسکن مناسب برای دهکهای ۴ تا ۷ درآمدی است. به این معنی که آن دهکها بدون تحمل ریسک نامناسب، میتوانند از طریق این طرح به سهولت به مسکن موردنیاز خود دست یابند. لاکن، در عرصه عمل چنین نیست و در حال حاضر بخشی از متقاضیان مسکن در دهکهای هدف قادر به پرداخت منظم آورده نقدی خود در دوره ساخت پروژهها نیستند و آنگاه که با قبول ریسکهای خارج از استاندارد آورده خود را تأمین میکنند. بازپرداخت اقساط تسهیلات دریافتی، با درآمد خانوار تناسبی ندارد و بار بسیار سنگین دیگری بر دوش زندگی این خانوادهها است. بدیهی است که این شرایط دشوار موجد انواع بحرانهای اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی است. طرحی که مقرر است بحران بدمسکنی و بیمسکنی را تعدیل کند، خود موجب بروز بحرانهای متعدد دیگری است. زیرا در برنامهریزی و فرایند اجرائی، انتخابها داهیانه نبوده و از پشتوانه پژوهشی لازم برخوردار نیستند.
با طرح عظیمی مواجه هستیم که به شدت مشکل تأمین منابع دارد و علیرغم همکاری دولت در ارائه زمین ۹۹ ساله اغلب متقاضیان دهکهای هدف، در تأمین منابع پروژه با معضلات فراوان مواجهند. نظام بانکی نیز مایل و قادر به تخصیص تسهیلات تعیین شده در قانون نیست. بااینحال ارگانهای مسئول تصمیم گرفتهاند که با این منابع ناپایدار، ابتدا ۴ میلیون واحد پارکینگ احداث کنند و سپس به ساخت مسکن مبادرت کنند. به این معنی که ابتدا درصد قابل توجهی از منابع ناپایدار پروژهها را به ساخت پارکینگ آن هم به روش بسیار پرهزینه اختصاص دهند و سپس به احداث مسکن بپردازند. در یک مقایسه بین دو گزینه در احداث پارکینگ توجه خواهیم کرد که توصیه به احداث پارکینگ مسقف در زیر بلوکهای مسکونی تا چه اندازه مغایر با اهداف راهبردی طرح، تا چه اندازه غیرمنطقی و تا چه اندازه خسارت بار است.
گزینه یک – احداث پارکینگ زیر بلوک های مسکونی
گزینه دو – انتقال فرایند احداث پارکینگ مسقف به مرحله آخر احداث پروژه یا حتی موازی با بهرهبرداری و بر اساس نیاز واقعی متقاضیان، از جمله بهصورت پارکینگ طبقاتی در محوطه مجموعههای مسکونی و ترجیحا در زیر سطح محوطهسازی.
ساختمانهای شهری در کشور ما، به جهت ضوابط شهرسازی و زمین شهری، معمولا ناگزیر از احداث پارکینگ در زیر بلوکهای مسکونی هستند. لاکن، در مجموعههای مسکونی و شهرکهای جدید از جمله پروژههای طرح نهضت ملی مسکن میتوان از گزینههای بهینه دیگری از جمله پارکینگهای طبقاتی نیز بهرهمند شد. در ادامه به پارهای از نقاط ضعف پارکینگهایی که در زیر بلوکهای مسکن اقتصادی قرار میگیرند توجه کردهایم و به پارهای از امتیازهای پارکینگ طبقاتی بهویژه در زیر محوطه مجموعههای مسکونی پرداختهایم.
الف – نقاط ضعف پارکینگهای مستقر در زیر بلوک مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن
۱- کشفلو نامناسب پروژه ها
پروژههای طرح نهضت ملی مسکن که متصف به مسکن اقتصادی است، و تأمین منابع آن از قطعیت و پایداری کافی برخوردار نیست و آورده متقاضی و تخصیص تسهیلات بانکی همواره با چالش مواجه است. کشفلو پروژه ایجاب میکند که هزینه احداث پارکینگ – که حدود ۳۰ درصد از هزینه مسکن اقتصادی را تشکیل میدهد – به مرحله پایانی پروژه منتقل شود. احداث پارکینگ در زیر بلوکهای مسکونی به این معنی است که ابتدا۳۰ درصد از منابع محدود پروژه را به احداث ۴ میلیون واحد پارکینگ اختصاص داده و سپس در مورد احداث واحدهای مسکونی اقدام کنیم. درصورتیکه احداث پارکینگ را به مرحله پایانی پروژه منتقل کنیم. در شرایط ناپایداری منابع، اگر منابع کافی تأمین نبود عدم تأمین تا حد ۳۰ درصد، مانع از احداث و بهرهبرداری از واحدهای مسکونی – که هدف اصلی است – نخواهد بود، از آن پس میتوانیم حتی بهمرور و موازی با بهرهبرداری از پروژه و بر اساس نیاز و توان ساکنین نسبت به پارکینگ اتومبیل اقدام کنیم.
۲- عدم انعطاف نسبت به نیاز واقعی بخش تقاضا
در پارکینگ های متصل از ابتدا باید پارکینگها تعیین تکلیف شوند و بر اساس ضوابط برای هر واحد مسکونی در زیر بلوک مسکونی پارکینگ در مقیاس میلیونی احداث شود. در حین اجرا و پس از آن برای متقاضیانی که از توان مالی متفاوت برخوردارند-هیچگونه انعطافی وجود نخواهد داشت. – این در شرایطی است که بخشی از متقاضیان برای تأمین آورده نقدی خود مجبور به فروش اتومبیل خود هستند. – لاکن، در پارکینگ مستقل که پس از احداث واحدهای مسکونی برنامهریزی و اجرا میشود. با توجه به نیاز و توان ساکنین امکان تغییر در تعداد و نوع پارکینگ وجود خواهد داشت.
۳- تأخیر در بهرهبرداری از واحد های مسکونی
در شرایط حاضر که کشور با بحران بدمسکنی و بیمسکنی مواجه است و سرعت دسترسی به مسکن از اهمیت ویژه برخوردار است. تقدم احداث پارکینگ در مقیاس میلیونی موجب تأخیر در بهرهبرداری از مسکن خواهد شد. در این شرایط عدم تأمین منابع با درصدهای محدود نیز میتواند موجب رکود و تأخیر طولانی مدت در بهرهبرداری از واحدهای مسکونی شود .
۴- ایمنی نامناسب در سایت
در مجموعههای مسکونی مسیر عبور وسائط نقلیه به یک یک بلوکهای مسکونی، عملا در تقابل با ایمنی است. بهویژه برای خردسالان عملا در سایت، فضای امنی باقی نمیماند. درصورتیکه در پارکینگهای مستقل، تقاطع مسیر عبور اتومبیل و عبور خردسالان قابل برنامهریزی است و امکان طراحی فضاهای کاملا امن و مناسب برای کودکان دور از مسیر حرکت اتومبیلها وجود دارد.
۵- افزایش مساحت پارکینگ
چون براساس ضوابط،ابعاد مناسب برای طراحی پارک اتومبیل با مدول مناسب جهت طراحی فضای مسکونی هماهنگی کامل ندارد، معمولا مساحت متوسط پارکینگهایی که در زیر بلوک مسکونی احداث میشوند افزایش چشمگیری مییابد (۳۰ تا ۴۵ درصد)، درصورتیکه در پارکینگهای مستقل، طراحی بر اساس ضوابط پارکینگ اتومبیل انجام میشود و مساحت به حداقل میرسد.
۶- افزایش مساحت راه های دسترسی در سایت
در مجموعههای مسکونی که مقرر است پارکینگ اتومبیل در زیر بلوک مسکونی قرار گیرد، راههای دسترسی به پارکینگ بلوکهای مسکونی سطح بسیار افزونتری را اشغال میکند. لذا، از مساحت فضای سبز و دیگر کاربریهای لازم کاسته میشود. به این ترتیب زیست پذیری مجموعه مسکونی تحدید میشود.
۷- افزایش قیمت تمام شده پارکینگ
در گزینه یک چندین عامل باعث افزایش قیمت تمام شده هر واحد پارکینگ خواهد بود.
– پارکینگ در زیر بلوک مسکونی، به لحاظ تحمل بار وارده از طبقات مسکونی، در مجموع از سازه سنگینتری برخوردار است. لذا، موجب افزایش قیمت تمام شده خواهد شد.
– افزایش مساحت پارکینگ (موضوع بند ۵) عامل دیگری در افزایش قیمت تمام شده پارکینگ است.
– دسترسی اتومبیل به یک یک بلوکهای مسکونی (موضوع بند ۶)، موجب افزایش سطح راههای دسترسی در سایت، افزایش هزینه و کاهش زیستپذیری سایت خواهد شد.
۸- آلودگی هوا در فضای مسکونی
در یک بلوک مسکونی که پارکینگها در زیر بلوک مسکونی قرار دارند، در بامداد تعداد قابل توجهی اتومبیل استارت میشود و از همان بامداد خانوادهها به استقبال هوای آلوده خواهند رفت. باور داریم که بهرهگیری از تجهیزات برقی و مکانیکی بهویژه در مسکن اقتصادی همواره قابل اتکا نیست.
۹- سایر موارد
از جمله – کیفیت بصری در مجموعه مسکونی، ارتباط بلوک مسکونی با محیط، و….
ب- امتیازهای پارکینگ مستقل بهصورت پارکینگ طبقاتی در زیر محوطه مجموعه مسکونی
اصولا در پروژههای مسکن اقتصادی که بهصورت مجموعه مسکونی طراحی می شوند . احداث پارکینگ در زیر بلوک مسکونی به دلایل متعدد از جمله موارد پیش گفته معمول نیست و در نمونههای خارجی نیز کمتر مشاهده میشود. در مقابل پارکینگ طبقاتی بهویژه در عمق محوطهسازی مجموعه حائز مزایای متعددی است. از جمله:
۱- ساماندهی کشفلو پروژه
بهویژه در شرایطی که پروژه به منابع کافی و پایدار متکی نباشد گزینه مناسب، انتقال احداث پارکینگ به انتهای پروژه است.
۲- انعطافپذیری نسبت به شرایط و نیاز متقاضیان
درصورتیکه احداث پارکینگ به انتهای پروژه منتقل شود. متقاضیان پارکینگ، با توجه به نیاز و منابع در اختیار خود میتوانند به نحو موقت از پارکینگ منصرف شوند یا بیش از یک پارکینگ تقاضا کنند.
۳- انعطافپذیری در ساختار سرمایهگذاری و روش بهرهبرداری
سرمایهگذاری در احداث پارکینگهای مستقل میتواند برونسپاری شود. در این صورت گزینههای مختلف ازجمله پارکینگ استیجاری نیز در زمره گزینهها قرار میگیرد.
۴- پارکینگ، دفاع غیرعامل و هسته ایمن
با توجه به گستردگی طرح نهضت ملی مسکن و الزامات دفاع غیرعامل بهویژه در شرایط حاضر، احداث پارکینگهای طبقاتی در زیرزمین و در گستره این طرح عظیم در جایگاه هسته ایمن، گام مهمی در تأمین پناهگاه برای ساکنین خواهد بود.
۵- انعطافپذیری در زمانبندی احداث پارکینگ
احداث پارکینگ طبقاتی میتواند موازی با بخش پایانی واحدهای مسکونی، یا حتی در زمان مناسب در دوره بهرهبرداری از واحدهای مسکونی انجام شود. درصورتیکه پارکینگ طبقاتی به نحوی طراحی شود که قابل توسعه باشد. احداث آن میتواند در دو یا چند مرحله و با توجه به نیاز ساکنین و منابع در دسترس آنها برنامهریزی شود.
۶- بهرهبرداری سریعتر از واحدهای مسکونی
درصورتیکه احداث پارکینگ به بخش پایانی پروژه یا حتی موازی با بهرهبرداری منتقل شود و منابع پروژه منحصرا به واحدهای مسکونی اختصاص یابد. بهرهبرداری از واحدهای مسکونی سریعتر و ارزانتر در دسترس قرار میگیرد.
۷- پارکینگ، ساختمان چندمنظوره
در پارکینگهای مستقل، میتوان کاربریهای دیگری را نیز برای فضای پارکینگ پیشبینی کرد. بهویژه کاربریهای کوتاهمدت نظیر بهرهگیری از بخشی از فضای پارکینگ برای گردهمایی برای مراسم گوناگون، نمایشگاههای موقت و… و بهویژه با توجه به شرایط موجود بهعنوان پناهگاه امن.
۸- سهولت ارائه خدمات در پارکینگ مستقل
با تجمیع پارکینگها در واحدهای مستقل امکان ارائه خدمات مختلف با سهولت امکانپذیر خواهد بود. خدماتی نظیر کارواش، سرویس، تعمیرگاه، انبار و…
۹- حفاظت مناسب در پارکینگ مستقل
در پارکینگ مستقل حفاظت و نگهبانی از وسائط نقلیه و کنترل عبور و مرور با حداقل نیروی انسانی و با دقت امکانپذیر خواهد بود و همزمان بلوک مسکونی نیز با سهولت حفاظت میشود درصورتیکه در گزینه دیگر که با ترکیبی از رفت و آمد افراد و اتومبیلها مواجه هستیم عملا حفاظت و کنترل، کار دشواری است و تحقق آن نیازمند امکانات و نیروی انسانی مضاعف است.
۱۰- سایر موارد
از جمله – کاهش سطح راههای دسترسی، کیفیت بصری سایت، و…
در موارد پیش گفته نشان داده شد که سازماندهی پارکینگ اتومبیل در پروژههای نهضت ملی مسکن انتخاب بهینه نبوده و در تعارض جدی با اهداف و الزامات پروژههاست. این نارسایی محدود به پارکینگ اتومبیل نیست. کل عرصه برنامهریزی و اجرای پروژهها فاقد پشتوانه پژوهشی لازم، متناسب با انبوهسازی در مقیاس چند میلیون واحد مسکونی است. بهطور نمونه دولت مایل است که پروژهها به روش صنعتی احداث شوند. اما به جای حمایت و تقویت توان تولید صنعتی، مبلغ تسهیلات طرف تقاضا را افزایش داده است. این انتخاب باعث شده که بخش بزرگی از متقاضیان، مسکن صنعتی را مطالبه کنند. اما به جهت فقدان بسترهای لازم برای طراحی و تولید صنعتی و فقدان توان تولید صنعتی، شوربختانه این روند منجر به سطحینگری و ابتذال شده است، بهطور نمونه بهکارگیری پلتفرمهای مورد تأیید مرکز تحقیقات که معمولا در سطح سازه ساختمان هستند به مثابه تولید صنعتی ساختمان تلقی شده است. لذا، طی اجرای مسکن مهر وزارت مسکن، مدعی شد که ۵/۲۸ درصد از طرح به روش صنعتی احداث شده است. در حال حاضر سطحینگری هم از جمله موانع جدی بر سر راه توسعه صنعتی مسکن و ساختمان است.
دیدگاهتان را بنویسید