گلوی بخش خصوصی زیر تیغ بیمه و مالیات
صنعت ساختمان همواره یکی از مهمترین و درعینحال پیچیدهترین بخشهای اقتصاد هر کشور به شمار آمده است. این صنعت، با درگیر بودن طیف وسیعی از فعالیتهای مهندسی، مالی، مدیریتی، حقوقی و اجتماعی، نقشی چندبعدی در توسعه پایدار شهری، ایجاد اشتغال، تولید ثروت و ساماندهی زندگی انسانی ایفا میکند. بااینحال، ساختوساز در بیشتر کشورها، بهویژه در جهان در حال توسعه، همچنان از مشکلات ساختاری مزمنی چون بهرهوری پایین، طولانی بودن زمان پروژهها، نوسانات مالی، عدم شفافیت اطلاعات، ریسکهای بالای سرمایهگذاری و ضعف در نظارت و کنترل کیفی رنج میبرد. در چنین بستری، تحول دیجیتال نهتنها یک ابزار کارآمد بلکه ضرورتی حیاتی برای نجات صنعت ساختمان از رکود و ناکارآمدی است.
در سالهای اخیر، پدیدهای نوظهور با عنوان فناوری املاک و مستغلات یا پرآپ تک(Prop Tech) ، بهسرعت در حال متحول کردن الگوهای سنتی صنعت ساختمان، بازار مسکن و مدیریت داراییهای ملکی است. این مفهوم، در اصل، از تلاقی فناوریهای دیجیتال، تحلیل داده، مدلهای کسبوکار نوین و فرآیندهای هوشمند با کلیه ابعاد زنجیره ارزش املاک و مستغلات به وجود آمده است. پرآپ تک فقط به معنای “دیجیتالی شدن معاملات ملکی” یا “بازاریابی آنلاین ملک” نیست، بلکه چشماندازی بسیار فراتر دارد: بازتعریف بنیادین رابطه انسان، فناوری و فضا.
در این چارچوب، فناوریهای نوظهوری مانند هوش مصنوعی (AI)، کلانداده (Big Data)، واقعیت افزوده و مجازی (AR/VR)، اینترنت اشیاء (IoT)، مدلسازی اطلاعات ساختمان (BIM)، قراردادهای هوشمند مبتنی بر بلاکچین، رباتیک ساختمانی و چاپ سهبعدی، به عنوان ابزارهایی کلیدی برای ارتقاء کارآمدی، دقت، ایمنی و پایداری در فرآیند ساختوساز و بهرهبرداری مطرح هستند. این فناوریها در کنار یکدیگر، چشمانداز شهرسازی و معماری آینده را از اساس دگرگون میسازند.
برای نمونه، استفاده از سامانههای مدلسازی اطلاعات ساختمان (BIM)، امکان شبیهسازی پروژههای ساختمانی را با دقت بالا، قبل از اجرا فراهم میآورد و موجب کاهش خطا، بهینهسازی منابع و افزایش هماهنگی بین بخشهای مختلف پروژه میشود. همچنین فناوری بلاکچین، با فراهم کردن بستر ثبت و انتقال شفاف، تغییرناپذیر و قابلرهگیری اطلاعات ملکی، اعتماد را در معاملات افزایش داده و ریسک فساد و کلاهبرداری را کاهش میدهد. در همین حال، پلتفرمهای PropTech با تمرکز بر تجربه کاربر، توانستهاند فرآیند جستجو، خرید، اجاره، ارزیابی و سرمایهگذاری در املاک را برای عموم مردم ساده، سریع و مقرونبهصرفه سازند.
نکته مهم آن است که PropTech فقط یک فناوری نیست، بلکه نوعی تحول نهادی و فرهنگی در درک، مدیریت و ارزشگذاری داراییهای فضایی محسوب میشود. این تحول، بنیانهای سنتی حکمرانی زمین، نحوه ارزشگذاری املاک، ساختارهای مالکیت، الگوی سرمایهگذاری، نقش واسطهها و حتی تصور عمومی از “خانه” یا “مالکیت” را نیز تحت تاثیر قرار میدهد. در واقع، با ظهور پرآپ تک، مدلهای مالکیت جمعی، اجارهداری دیجیتال، سکونت اشتراکی، پلتفرمهای همسرمایهگذاری و بانکداری دادهمحور در حوزه مسکن به شکل روزافزونی مطرح میشوند که نیازمند بازنگری در قوانین، نهادهای مالی و حتی سیاستهای رفاهی دولتها هستند.
تجربه جهانی نشان میدهد که تحول دیجیتال در صنعت ساختمان و مسکن، نه یک روند موقت، بلکه بخشی جداییناپذیر از آیندهی این صنعت است. کشورهایی که سریعتر، هوشمندتر و با برنامهریزی منسجمتر به استقبال پرآپ تک رفتهاند، توانستهاند ضمن افزایش بهرهوری و کاهش هزینهها، زمینه ورود نسل جدیدی از کارآفرینان، سرمایهگذاران و فناوران به حوزه ساختوساز را نیز فراهم آورند. برعکس، مقاومت در برابر این تحول، منجر به عقبماندگی ساختاری و اتلاف منابع ملی در مقیاس وسیع خواهد شد.
از این رو، شناخت دقیق ابعاد و پیامدهای فناوری ملکی، برای تمام بازیگران صنعت ساختمان از جمله مهندسان، معماران، توسعهگران، مدیران پروژه، نهادهای حاکمیتی، بانکها و سیاستگذاران ضروری است. همچنین، ترویج سواد فناورانه، بازنگری در شیوههای آموزش دانشگاهی و تقویت زیستبوم نوآوری در این حوزه از الزامات تحقق موفق PropTech در مقیاس ملی است.
در شرایطی که بازار مسکن با بحرانهای چندلایهای همچون جهشهای قیمتی، عدم دسترسی طبقات متوسط و پایین به مسکن، ناکارآمدی نظام تولید و انباشت سرمایههای غیرمولد مواجه است، فناوری ملکی میتواند بهعنوان یک نیروی تحولآفرین در این عرصه ایفای نقش کند. اما این گذار، تنها در سایه درک دقیق از وضعیت موجود و طراحی سیاستهای هوشمند ممکن خواهد بود.
از منظر ساختار بازار، ایران با وجود وسعت قابلتوجه بازار مسکن، بهشدت دچار ضعف شفافیت اطلاعات، تعدد واسطهگری غیرمولد، فقدان نظام یکپارچه ارزشگذاری ملکی و نبود پایگاههای داده قابل استناد است. در چنین شرایطی، فناوریهای دادهمحور و پلتفرمهای دیجیتال میتوانند نقشی بنیادین در ارتقاء شفافیت، کاهش هزینه مبادله و تصمیمگیری آگاهانه ایفا کنند. اما لازمه آن، دسترسی آزاد و استاندارد به دادههای مکانی، ثبتی، قیمتگذاری، عرضه و تقاضاست که در حال حاضر یا ناقص است یا در اختیار نهادهای پراکنده و غیردیجیتالی قرار دارد.
در حوزه طراحی، اجرا و مدیریت پروژههای ساختمانی نیز ایران از سطح جهانی فاصله محسوسی دارد. بسیاری از پروژهها همچنان با نقشههای دوبعدی، بدون یکپارچگی اطلاعات، بدون مدلسازی سهبعدی و بدون چرخه حیات دیجیتال اجرا میشوند. این در حالی است که ابزارهایی مانند BIM، پرینترهای سهبعدی ساختمانی، سیستمهای مدیریت پروژه ابری و حسگرهای اینترنت اشیاء میتوانند تحولی اساسی در بهرهوری، زمانبندی، کاهش خطا و افزایش ایمنی به وجود آورند. ورود تدریجی شرکتهای خصوصی پیشرو به این حوزه، نوید یک چرخش تدریجی در نگرش به فرآیند ساختوساز است؛ اما گسترش آن نیازمند تدوین استانداردها، آموزش گسترده مهندسان و بازنگری در نظام فنی اجرایی کشور خواهد بود. از سوی دیگر، در نظام تأمین مالی مسکن در ایران، بانکها و نهادهای مالی رسمی، هنوز بر ساختارهای سنتی تکیه دارند؛ از جمله وامهای متصل به سپردهگذاری بلندمدت، وابستگی بالا به منابع دولتی و بیتوجهی به مدلهای نوین تامین مالی جمعی (Crowdfunding)، توکنسازی داراییهای ملکی و قراردادهای هوشمند. در واقع پرآپ تک این امکان را فراهم میآورد که پروژههای مسکونی یا تجاری با مشارکت خرد شهروندان، در قالب اوراق بهادار مبتنی بر داراییهای واقعی و تحت نظارت دیجیتال، تأمین مالی شوند. تحقق چنین امری مستلزم بازنگری بنیادین در مقررات بازار سرمایه، قوانین پیشفروش و بهویژه پذیرش دارایی دیجیتال بهعنوان ابزار قانونی در نظام حقوقی ایران است.
در حوزه سیاستگذاری نیز، PropTech میتواند ابزار کارآمدی برای مقابله با سوداگری زمین و مسکن، کنترل قیمتها، رصد گردش سرمایه و هدفمند کردن یارانههای بخش مسکن باشد. پلتفرمهای شفاف و مبتنی بر داده، امکان ایجاد شاخصهای دقیق قیمتی، تحلیل رفتار بازار، تشخیص خانههای خالی و تنظیم هوشمند بازار اجاره را فراهم میکنند. این در حالی است که هنوز در بسیاری از شهرهای ایران، حتی اطلاعات ابتدایی املاک و زمینها بهصورت دیجیتال در دسترس نیست یا بهدلیل ناهماهنگی بین دستگاهها، بلااستفاده باقیماندهاند.
در چنین شرایطی، طراحی «زیرساخت داده مکانی ملی» و «سند دیجیتال هویتی برای هر ملک» بهعنوان پایه حکمرانی هوشمند بر بازار مسکن، از ضرورتهای عاجل است.
با همه این چالشها ، فرصتهای ایران در حوزه PropTech چشمگیر است. جمعیت جوان، نفوذ بالای اینترنت و تلفن هوشمند، رشد استارتاپها، نیاز انباشته به مسکن مقرونبهصرفه و ظرفیت خالی در نظام ساختوساز شهری ، مزیتهای نسبی قابلتوجهی فراهم کردهاند. همچنین، توسعه شهرهای جدید، نوسازی بافتهای فرسوده و مدیریت داراییهای دولتی فرصتهای مناسبی برای آزمایش و پیادهسازی مدلهای نوآورانه پرآپ تک در مقیاس وسیع ایجاد کردهاند.
در جمعبندی، میتوان گفت چشمانداز فناوری ملکی در ایران، در صورت طراحی یک نقشه راه ملی مبتنی بر واقعیتهای بومی، دارای ظرفیت تحولآفرین است. اگر این مسیر بهدرستی طراحی و اجرا شود ، PropTech میتواند نهتنها صنعتی فرسوده را نوسازی کند ،
بلکه بستری برای خلق اکوسیستم جدیدی از کسبوکارها ، بهبود عدالت فضایی، افزایش توان خرید مسکن و رشد بهرهوری ملی فراهم آورد. این تحول ، بیش از هر چیز، نیازمند اجماع بین حاکمیت ، بخش خصوصی، دانشگاهها و فناوران است ؛ اجماعی که شرط آن ، تغییر نگاه از فناوری به عنوان ابزار لوکس به فناوری به عنوان شالوده توسعه آینده است.
دیدگاهتان را بنویسید