نسخه تازه برای پایتخت؛ خرید بیرون شهر، اجاره در تهران
نبض نیوز- صدیقه نژادقربان: دسترسی به مسکن فقط به تعداد واحدهای ساخته‌شده یا امکان خرید یک خانه محدود نمی‌شود. توان درآمدی خانوار در برابر قیمت مسکن تعیین می‌کند خرید و حفظ یک خانه برای چه کسانی امکان‌پذیر است و محل قرارگیری آن نیز بر هزینه واقعی سکونت اثر می‌گذارد. خانه‌ای که از محل کار دور است، حمل‌ونقل عمومی مناسبی ندارد و مدرسه، درمان، فضای سبز و خدمات روزمره در اطراف آن فراهم نشده، ممکن است قیمت پایین‌تری داشته باشد، اما هزینه دیگری را به خانوار تحمیل می‌کند؛ زمان و پولی که برای دسترسی به زندگی شهری باید پرداخت شود.
این موضوع در برخی از شهرهای جدید ایران به وضوح دیده می‌شود. شهرهای پرند و هشتگرد که قرار بود بخشی از نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد را پاسخ دهند، در ادامه بسیار فراتر از مقیاس اولیه خود توسعه یافتند و امروز با جمعیتی در مقیاس شهرهای بزرگ روبه‌رو هستند. ساخت‌وساز گسترده و افزایش تراکم در این شهرها، در مواردی از ایجاد همزمان زیرساخت‌ها و خدمات شهری جلو افتاد و فاصله میان «ساخت مسکن» و «ساخت شهر» را بیشتر کرد.
برای بررسی این فاصله میان «ساخت خانه» و «فراهم‌کردن شرایط زندگی»، با پیروز حناچی، استاد دانشگاه و شهردار پیشین تهران، و امیرپویا اصغری، رئیس کمیسیون معماری انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان، گفت‌وگو کردیم؛ دو نگاه که یکی بر مکان‌یابی، خدمات و شکل‌گیری شهر و دیگری بر توان پرداخت و کیفیت مسکن تمرکز دارد.
این دو موضوع در شرایطی اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند که هزینه مسکن همچنان بخش بزرگی از درآمد خانوار را مصرف می‌کند. در شهریور ۱۴۰۵، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن به ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه آن به ۳۲.۲ درصد رسید. براساس داده‌های مرکز آمار، تورم سالانه گروه مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها نیز ۳۵.۹ درصد بود و هزینه خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی ۶۸.۹ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت.
برای خانوارهای کم‌درآمد، این افزایش‌ها به معنای کوچک‌تر شدن سهم درآمد برای غذا، درمان، آموزش و حمل‌ونقل است و فشار هزینه مسکن به تدریج به بخشی از طبقه متوسط نیز منتقل می‌شود. در بازار خرید، همین شکاف میان درآمد و قیمت، سیاست‌گذار را به سمت تسهیلات، واگذاری زمین و ساخت مسکن حمایتی سوق داده است؛ اما تجربه مسکن حمایتی نشان می‌دهد ساخت واحد به‌تنهایی پایان مسیر نیست. حتی پس از تحویل خانه نیز باید دید خانوار در چه مکانی، با چه هزینه‌ای و با چه سطحی از دسترسی به خدمات زندگی خواهد کرد.
اینجاست که مفهوم «مسکن مناسب» از چهار دیوار یک واحد مسکونی فراتر می‌رود. برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) در روز جهانی اسکان بشر ۲۰۲۶، «مسکن مناسب برای همه» را محور این رویداد قرار داده و بر پیوند مسکن با زمین، خدمات، استطاعت‌پذیری، امنیت سکونت و مکان مناسب تأکید کرده است. گزارش جهانی شهرهای ۲۰۲۶ نیز مسکن را بخشی از نظام شهری می‌داند که بر دسترسی به شغل، خدمات عمومی، سلامت و فرصت‌های اقتصادی اثر می‌گذارد.
در این تعریف، زمین ارزان به‌خودی‌خود مزیت نیست. زمینی که از شهر و خدمات فاصله دارد، می‌تواند هزینه ساخت زیرساخت را به دولت و هزینه فاصله را به خانوار منتقل کند. حتی زمین مناسب شهری نیز بدون سیاست‌های همزمان برای اجاره، مسکن اجتماعی و مقرون‌به‌صرفه و مدیریت بازار زمین، لزوماً به مسکن قابل‌دسترس برای گروه‌های کم‌درآمد منجر نمی‌شود. بنابراین ارزیابی سیاست مسکن باید از تعداد واحدها فراتر برود و همزمان توان پرداخت، مکان، خدمات، کیفیت ساختمان و هزینه زندگی پس از سکونت را بسنجد.
زیرساخت شهری در حاشیه ساخت مسکن
در نگاه شهری، خانه زمانی می‌تواند کیفیت مناسبی برای زندگی ایجاد کند که خدمات و زیرساخت‌های مورد نیاز ساکنان همزمان با اسکان آنها فراهم شده باشد. تجربه شهرهای جدید ایران نشان می‌دهد تأمین زمین ارزان و ساخت تعداد زیادی واحد، بدون برنامه‌ریزی برای زندگی پس از سکونت، می‌تواند هزینه‌های دیگری به خانوار و دولت تحمیل کند. پیروز حناچی، استاد دانشگاه و شهردار پیشین تهران، در گفت‌وگویی با «نبض نیوز»، این تجربه را در شهرهایی مانند پرند و هشتگرد بررسی می‌کند؛ شهرهایی که قرار بود بخشی از نیاز مسکن گروه‌های کم‌درآمد را پاسخ دهند، اما بسیار بزرگ‌تر از برآوردهای اولیه رشد کردند.
حناچی تشریح کرد: بخش قابل‌توجهی از طرح‌های مسکن حمایتی، به‌ویژه مسکن مهر، در شهرهای جدیدی مانند پرند و هشتگرد مستقر شد. این شهرها در ابتدا برای جمعیت‌هایی حدود ۱۲۰ تا ۱۳۰ هزار نفر طراحی شده بودند، اما در ادامه جمعیت و ظرفیت توسعه آنها به بیش از ۵۰۰ هزار نفر رسید و عملاً در مقیاس شهرهای بزرگ توسعه پیدا کردند. در پردیس نیز مقیاس توسعه و جمعیت بسیار فراتر از برآوردهای اولیه رفت.
انتخاب این مسیر تا حدی ناشی از یک محدودیت واقعی بود؛ در شهرهای موجود، زمین کافی و ارزان برای ساخت مسکن گروه‌های کم‌درآمد وجود نداشت و سیاست‌گذار به سراغ زمین‌های پیرامون شهرها رفت. با این حال، ارزان بودن زمین نمی‌تواند به‌تنهایی معیار مناسبی برای انتخاب محل سکونت باشد. اگر خانوار کم‌درآمد به فاصله زیادی از شهر منتقل می‌شود، باید در مقابل، کیفیت زندگی یا مزیت اقتصادی مشخصی دریافت کند.
تجربه پرند نمونه ملموسی از این وضعیت است. خانواری که در طبقات بالای ساختمان‌های مسکونی ساکن شده، ممکن است هزینه‌هایی مانند آسانسور و شارژ را بپردازد، اما در اطراف محل سکونت خود حتی از خدمات اولیه برخوردار نباشد. در چنین شرایطی، کاهش قیمت زمین لزوماً به معنای کاهش هزینه واقعی سکونت نیست و بخشی از هزینه به شکل دسترسی دشوار به خدمات و افزایش هزینه‌های روزمره به خانوار منتقل می‌شود.
اگر فردی برای دسترسی به مسکن ارزان‌تر، مثلاً ۷۰ کیلومتر از محل کار خود فاصله داشته باشد، باید در برابر این زمان و هزینه، کیفیت زندگی مناسبی دریافت کند. می‌توان با فراهم‌کردن خانه‌ای بزرگ‌تر، فضای باز یا محیطی با کیفیت بهتر، بخشی از هزینه ناشی از فاصله را جبران کرد. نمی‌توان خانوار را از شهر خارج کرد و همان متراژ و کیفیت سکونت را نیز برای او در نظر گرفت و انتظار داشت نتیجه، انتخاب مناسبی برای زندگی باشد.
زمان ایجاد خدمات نیز اهمیت اساسی دارد. مدرسه، درمانگاه، حمل‌ونقل عمومی، فضای سبز و مراکز خدماتی باید پیش از استقرار جمعیت یا دست‌کم همزمان با آن فراهم شوند. نمی‌توان هزاران خانوار را مستقر کرد و سپس به‌تدریج برای تأمین نیازهای اولیه آنها اقدام کرد. در پرند و هشتگرد زمین برای توسعه وجود داشت و می‌شد الگوی ساخت‌وساز را با تراکم پایین‌تر و برنامه‌ریزی دقیق‌تری پیش برد.
این تصور که افزایش ارتفاع ساختمان به کاهش هزینه ساخت منجر می‌شود نیز قابل دفاع نیست. از حدود چهار یا پنج طبقه به بالا، هزینه‌های مهندسی و الزامات فنی افزایش پیدا می‌کند و با بیشتر شدن تراکم، صرفه اقتصادی ساخت نیز می‌تواند کاهش پیدا کند. بنابراین انتخاب تراکم و الگوی ساخت باید بر اساس مجموعه‌ای از ملاحظات اقتصادی و شهری انجام شود.
حمل‌ونقل نیز باید بخشی از سیاست مسکن باشد. اگر جمعیتی در فاصله زیادی از مراکز اشتغال اسکان داده می‌شود، اتصال آن به شبکه ریلی، مترو، جاده و سایر شیوه‌های حمل‌ونقل عمومی باید از ابتدا در برنامه توسعه قرار داشته باشد. حتی می‌توان بخشی از حمایت‌های دولتی را به توسعه حمل‌ونقل عمومی اختصاص داد تا فاصله جغرافیایی به مانعی برای دسترسی خانوارها به اشتغال و خدمات تبدیل نشود.
برخی خدمات نیز می‌توانند هم نیاز ساکنان را پاسخ دهند و هم برای جمعیت پیرامون شهر کارکرد داشته باشند و درآمد ایجاد کنند؛ مراکز خرید، مجموعه‌های ورزشی، رستوران‌ها و مراکز خدماتی از این جمله‌اند. پیش‌بینی چنین کاربری‌هایی از ابتدا، به شکل‌گیری فعالیت اقتصادی و زندگی شهری کمک می‌کند و شهر را از یک مجموعه صرفاً مسکونی خارج می‌سازد.
در کنار دولت، جای نهادهای توسعه‌ای در ساختار توسعه شهری ایران خالی است. نهادی که بتواند پروژه را از تعریف نیاز و تأمین مالی تا انتخاب مشاور و پیمانکار و سپس بهره‌برداری و نگهداری دنبال کند، می‌تواند کیفیت پروژه را در طول زمان حفظ کند. این مدل با ساخت‌وفروش تفاوت دارد؛ سازنده‌ای که پس از تکمیل و فروش واحدها از پروژه خارج می‌شود، به‌طور معمول انگیزه کمتری برای حفظ کیفیت بلندمدت ساختمان و محیط پیرامون آن دارد، اما توسعه‌گری که در بهره‌برداری و مدیریت مجموعه حضور دارد، کیفیت مصالح، ساخت و عملکرد پروژه در سال‌های بعد را نیز در نظر می‌گیرد.
در مورد مسکن گروه‌های کم‌درآمد، توجه دولت به این بخش یک فرصت مهم است؛ اما اگر ساخت خانه از برنامه‌ریزی شهری جدا شود، این فرصت می‌تواند نتیجه متفاوتی پیدا کند. تجربه شهرهای جدید نشان داده است که محل ساخت، تراکم، خدمات و حمل‌ونقل را نمی‌توان جدا از ساخت واحد مسکونی دید. خانه باید در جایی ساخته شود که امکان شکل‌گیری یک محیط شهری مناسب در اطراف آن وجود داشته باشد، نه اینکه جمعیتی بزرگ مستقر شوند و پس از آن تلاش برای ایجاد شهر آغاز شود.
فاصله درآمدی تا مسکن مناسب
تأمین مسکن مناسب، پیش از هر چیز به توان مالی خانوار برای خرید و حفظ آن بازمی‌گردد، اما کیفیت زندگی به محل ساخت خانه و محیط اطراف آن نیز وابسته است. امیرپویا اصغری، رئیس کمیسیون معماری انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان، در گفت‌وگویی با «نبض نیوز»، سیاست‌های حمایتی مسکن در ایران را از تناسب نظام تأمین مالی با درآمد خانوار تا مکان‌یابی، کیفیت معماری و نقش مشاوران بررسی می‌کند.
اصغری تشریح کرد: در بسیاری از کشورها، بخش قابل‌توجهی از هزینه خرید مسکن از طریق تسهیلات بانکی بلندمدت تأمین می‌شود و بازپرداخت آن می‌تواند ۳۰ تا ۳۵ سال طول بکشد. نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار نیز به گونه‌ای است که اقساط، امکان تأمین سایر نیازهای زندگی را از بین نبرد. در ایران چنین تناسبی میان درآمد، میزان تسهیلات و دوره بازپرداخت وجود ندارد.
در طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن، خانواری با درآمد ماهانه ۱۶ تا ۱۷ میلیون تومان ممکن است با تعهد پرداخت مبالغ سنگین در سه تا چهار سال مواجه شود؛ در حالی که سقف تسهیلات و دوره بازپرداخت نیز با درآمد او تناسب ندارد. وقتی مبلغ وام چند برابر درآمد ماهانه باشد، متقاضی از همان ابتدا با محدودیت جدی برای ایفای تعهدات مالی روبه‌رو می‌شود. این وضعیت حتی می‌تواند ترکیب متقاضیان را تغییر دهد؛ خانواری که توان تأمین آورده یا اقساط را ندارد، ممکن است امتیاز خود را به فردی با توان مالی بیشتر واگذار کند و در نهایت مسکن حمایتی به گروه هدف اولیه نرسد.
مسئله دیگر، مکان‌یابی پروژه‌هاست. در بخشی از پروژه‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، ارزان‌تر بودن زمین به انتخاب نقاط دور از شهرهای اصلی منجر شده و ساخت واحدها در مواردی جلوتر از ایجاد زیرساخت و خدمات شهری پیش رفته است. مدرسه، حمل‌ونقل عمومی، فضای سبز، مراکز درمانی و خدمات روزمره یا با تأخیر ایجاد شده‌اند یا متناسب با جمعیت توسعه نیافته‌اند.
در چنین شرایطی، خانه از شهر جدا می‌شود و ساکنان برای کار، آموزش، درمان و نیازهای روزمره ناچار به رفت‌وآمد مداوم هستند. بنابراین در ارزیابی یک پروژه مسکن، تعداد واحدها و قیمت زمین کافی نیست؛ دسترسی به خدمات و امکان شکل‌گیری زندگی شهری در اطراف خانه نیز باید سنجیده شود.
ترکیب اجتماعی ساکنان نیز در پایداری محله اهمیت دارد. توان مالی معمولاً معیار اصلی شناسایی متقاضیان است، اما ویژگی‌های شغلی، اجتماعی و فرهنگی ساکنان بر تعلق به محل، روابط همسایگی و حتی نحوه نگهداری از ساختمان و فضاهای مشترک اثر می‌گذارد.
از سوی دیگر، معماری نباید به تأمین سرپناه محدود شود. خانه باید امنیت، آرامش، نور مناسب، کیفیت فضایی و هویت داشته باشد و ورودی، تقسیم فضاها، نما، منظر و ارتباط بنا با فضای عمومی نیز در تجربه سکونت نقش دارند. بخشی از پروژه‌های حمایتی به مجموعه‌هایی متراکم و یکنواخت تبدیل شده‌اند، بدون آنکه محیط مسکونی متناسب با زندگی خانوارها در آنها شکل بگیرد.
در این میان، نقش معمار و مشاور باید از طراحی ساختمان فراتر برود و به سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی نیز برسد. در برخی تجربه‌های بین‌المللی، از جمله نمونه‌ای در شیلی، بخشی از خانه در قالب پروژه ساخته می‌شود و خانوار می‌تواند بخش دیگری را متناسب با توان مالی خود و در طول زمان تکمیل کند. این الگو امکان انطباق خانه با شرایط اقتصادی خانوار را افزایش می‌دهد. این رویکرد با تأکید هبیتات بر «مسکن مناسب برای همه» نیز هم‌راستا است؛ مسکنی که استطاعت‌پذیری، دسترسی به خدمات و زیرساخت، مکان مناسب، سکونت‌پذیری و امنیت تصرف را دربرمی‌گیرد.
در سطح حرفه‌ای نیز فاصله میان طراحی و اجرا نیازمند اصلاح است. در بسیاری از موارد، مشاور طراحی خود را انجام می‌دهد اما امکان دنبال کردن همان طرح تا اجرا و نظارت محدود است؛ وضعیتی که می‌تواند زمینه فروش امضا را فراهم کند و فرصت فعالیت حرفه‌ای مشاوران توانمند را کاهش دهد.
اگر مشاور بتواند پروژه را طراحی کند، مسئولیت حرفه‌ای آن را بپذیرد و بر اجرای همان طرح نیز نظارت داشته باشد، رابطه میان طراحی، اجرا و مسئولیت حرفه‌ای روشن‌تر می‌شود. برای پروژه‌های بزرگ مسکن، به‌ویژه طرح‌هایی که با منابع عمومی برای گروه‌های کم‌درآمد اجرا می‌شوند، این ظرفیت می‌تواند به بهبود کیفیت معماری و محیط سکونت کمک کند.
دیدگاهتان را بنویسید