کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
روند ۲۰ ساله بازارهای مالی نشان می دهد، طلا جهشی ۱۲۵۰ برابری داشته، اما مسکن تنها ۱۵۸ برابر رشد کرده است
به گزارش نبض نیوز به نقل از تجارت نیوز، هم زمان با تشدید تنش های نظامی و محاصره دریایی ایران، بازارهای مالی کشور در وضعیت نوسانی شدیدی قرار گرفته اند و این موضوع باعث شد تا بسیاری از سرمایه گذاران به دلیل نا اطمینانی از وضعیت موجود، درصدد یافتن بازاری با بازدهی مطمئن تر باشند. در همین زمینه، حمید اسدی کارشناس بازار سرمایه، با مرور داده های ۲۰ساله بازارهای مختلف، تصویری متفاوت از بازدهی واقعی این بازارها ارائه می کند که در آن نشان می دهد بسیاری از تصورات عمومی درباره مسکن، طلا و بورس با واقعیت های آماری چندان همخوانی ندارد.
اسدی توضیح می دهد که اگر بازه زمانی سال ۱۳۸۵ تا تیر ۱۴۰۵ را بررسی کنیم، طلای ۱۸ عیار حدود ۱۲۵۰ برابر، سکه بیش از هزار برابر، شاخص کل بورس حدود ۵۴۴ برابر، میانگین قیمت مسکن تهران حدود ۱۵۸ برابر و دلار حدود ۱۹۶ برابر رشد کرده اند. به گفته او، این داده ها نشان می دهد برخلاف تصور رایج، بازار مسکن در دو دهه گذشته پر بازده ترین بازار نبوده و بخش مهمی از رشد اسمی آن ناشی از تورم عمومی و کاهش ارزش پول ملی بوده است، نه افزایش واقعی ارزش اقتصادی یا بهره وری.
وی تأکید می کند که سرمایه گذاری در مسکن با مجموعه ای از هزینه ها و ریسک های پنهان همراه است؛ از مالیات ها و عوارض و هزینه های نقل و انتقال گرفته تا ریسک های ثبتی، دعاوی مالکیت، مشکلات پیش فروش، قراردادهای مشارکت در ساخت و محدودیت های شهرداری. علاوه بر این، نقد شوندگی پایین مسکن یک چالش جدی است؛ زیرا مالک یک واحد چند ۱۰ میلیاردی ممکن است برای تبدیل دارایی خود به پول نقد، هفته ها یا حتی ماه ها منتظر بماند و در دوره رکود ناچار به ارائه تخفیف قابل توجه شود.
در مقابل، دارایی هایی مانند طلا نقد شوندگی بسیار بالاتری دارند، امکان سرمایه گذاری با مبالغ کوچک را فراهم می کنند، هزینه نگهداری و نقل و انتقال پایین تری دارند و سرمایه گذار می تواند در صورت نیاز تنها بخش کوچکی از دارایی خود را نقد کند. به گفته اسدی، ورود به بازار مسکن نیازمند سرمایه بسیار بزرگ است، اما بازار طلا این امکان را می دهد که هر فرد متناسب با توان مالی خود وارد شود و در صورت ضرورت، بدون قفل شدن طولانی مدت سرمایه، از بازار خارج شود.
این کارشناس معتقد است، دوره ای که خرید هر نوع ملک و نگهداری چندساله آن به طور خودکار یک استراتژی برنده تلقی می شد، به پایان رسیده است. امروز بازار مسکن با کاهش قدرت خرید، افت عمق تقاضای مصرفی، هزینه سنگین ورود و خروج و ریسک های حقوقی متعدد رو به رو است و نمی توان آن را گزینه ای کم ریسک برای سرمایه گذاری دانست. وی تأکید می کند باید میان «داشتن سر پناه» و «سرمایه گذاری در ملک» تفاوت قائل شد؛ زیرا خرید مسکن برای مصرف شخصی یک تصمیم متفاوت است، اما در زمینه سرمایه گذاری، داده های بلند مدت نشان می دهد بازارهای دیگری بازدهی بسیار بیشتری ایجاد کرده اند.
اسدی تاکید می کند در شرایط فعلی، استراتژی منطقی تمرکز بر نقد شوندگی بازار، تقسیم ریسک و قابلیت خروج سریع از سرمایه گذاری است. به همین دلیل نسبت به تمرکز سنگین سرمایه در بازار مسکن دیدگاه محتاطانه ای دارد و معتقد است دارایی هایی مانند طلا البته با رعایت اصول مدیریت ریسک و پرهیز از ورود هیجانی، در مقایسه با ملکی که ممکن است سرمایه را برای مدت طولانی قفل کند، مزیت بیشتری دارند.
دیدگاهتان را بنویسید