نسخه تازه برای پایتخت؛ خرید بیرون شهر، اجاره در تهران
نبض نیوز: سال‌هاست تهران و چند کلانشهر دیگر در حال جذب جمعیتی هستند که بخش مهمی از فرصت‌های شغلی، آموزشی و خدماتی کشور در آنها متمرکز شده است. اما ظرفیت توسعه این شهرها نامحدود نیست. هرچه زمین در محدوده‌های مناسب شهری کمیاب‌تر و گران‌تر می‌شود، پیدا کردن قطعه‌ای ارزان‌تر در بیرون از شهر به معنای حل مشکل مسکن نیست؛ زیرا خانوار همچنان باید هزینه دسترسی به شغل، مدرسه، درمان و حمل‌ونقل را بپردازد. از همین جا، سیاست تأمین مسکن به دو مسیر متفاوت می‌رسد؛ بخشی از جمعیت باید امکان سکونت در شهرهای کوچک، میانی و روستاهای دارای ظرفیت را پیدا کند و برای خانوارهایی که زندگی آنها به کلانشهرها وابسته است، باید راهی برای دسترسی به مسکن در همان شهر فراهم شود.
نبض نیوز در بررسی گزارش ایسنا درباره سیاست‌های جدید تأمین زمین و مسکن، این موضوع را از زاویه محدودیت ظرفیت سکونتی تهران و نقش مسکن استیجاری بررسی کرده است. این تفکیک، اهمیت مسکن استیجاری را بیشتر می‌کند. برای خانواری که توان خرید خانه در تهران را ندارد، واگذاری زمین در فاصله‌ای دور از محل کار، همیشه گزینه‌ای عملی نیست. اگر قرار باشد سیاست مسکن بخشی از فشار تقاضا را از بازار خرید تهران کم کند، توسعه واحدهای استیجاری با اجاره قابل پرداخت می‌تواند در کنار نوسازی بافت‌های فرسوده، یکی از ابزارهای مستقیم‌تر برای پاسخ به این گروه باشد.
در طرف دیگر، سیاست دولت برای افزایش ظرفیت سکونتگاهی در نقاط خارج از کلانشهرها قرار دارد. حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، از تأمین حدود ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی خبر داده که در مراحل مختلف آماده‌سازی قرار دارند و ثبت‌نام متقاضیان آنها در حدود ۱۴۰۰ روستا قرار است آغاز شود. این برنامه در امتداد ماده ۵۰ برنامه هفتم قرار می‌گیرد؛ ماده‌ای که افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور را در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک‌ها دنبال می‌کند و واگذاری ۹۹ساله زمین را نیز برای تسهیل مهاجرت معکوس پیش‌بینی کرده است.
اما این سیاست قرار نیست نسخه‌ای برای تهران باشد. طاهرخانی نیز بر تفاوت میان «زمین» و «ظرفیت واقعی سکونت» تأکید دارد. روستایی که قرار است جمعیت جدید بپذیرد، باید امکان دسترسی به خدمات، زیرساخت و اشتغال را داشته باشد. به همین دلیل ماده ۵۰، توسعه سکونتگاهی را به آمایش سرزمین و ملاحظات کاربری اراضی مشروط کرده است. اگر زمین از خدمات و فرصت اقتصادی جدا باشد، واگذاری آن به‌تنهایی نمی‌تواند مهاجرت معکوس ایجاد کند.
تهران؛ جایی برای ساختن درون شهر
برای کلانشهری مانند تهران، مسیر دیگری باید دنبال شود. بخشی از ظرفیت مسکن را می‌توان در محدوده فعلی شهر و از طریق نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد، استفاده از ساختمان‌های کم‌تراکم و فعال کردن زمین‌هایی که در حال حاضر بهره‌وری پایینی دارند، ایجاد کرد. این مسیر البته با موانعی مانند تعدد مالکان، دشواری تجمیع پلاک‌ها، توان مالی خانوارها و هزینه بالای ساخت روبه‌رو است، اما مزیت آن استفاده از زیرساخت‌ها و خدمات موجود شهر است.
در چنین بازاری، مسکن استیجاری اهمیت دیگری پیدا می‌کند. بخش قابل توجهی از خانوارهای شهری، به‌ویژه زوج‌های جوان و خانوارهای کم‌درآمد، توان خرید واحد مسکونی ندارند؛ در حالی که امکان جابه‌جایی به شهر یا روستایی دیگر نیز برای آنها وجود ندارد. محل کار، شبکه خانوادگی، مدرسه فرزندان و دسترسی به خدمات، آنها را به همان شهر وابسته کرده است. برای این گروه، مسکن استیجاری با اجاره‌بهای حمایتی می‌تواند پاسخ مستقیم‌تری نسبت به واگذاری زمین باشد.
وزارت راه و شهرسازی پیش‌تر برنامه تأمین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری را دنبال کرده و بر اساس آخرین اظهارات معاون وزیر، حدود ۶ هزار واحد از این برنامه تأمین شده است. بیش از ۳ هزار واحد نیز در تهران و خراسان رضوی برای زوج‌های جوان فاقد مسکن در نظر گرفته شده و ثبت‌نام آنها از شهریورماه آغاز شده است.
اهمیت این برنامه فقط در تعداد واحدها نیست. ورود مسکن استیجاری به سیاست تأمین مسکن، به معنای پذیرفتن این واقعیت است که مالکیت تنها شکل دسترسی خانوار به مسکن نیست. در شرایطی که قیمت خرید از توان بخش بزرگی از خانوارهای شهری فاصله گرفته، افزایش عرضه واحدهای استیجاری می‌تواند فشار را از بازار اجاره کم کند و امکان ماندن خانوارها در شهرهای محل اشتغال و زندگی آنها را افزایش دهد.
زمین روستایی، نوسازی شهری و اجاره حمایتی
در واقع، سیاست مسکن در حال مواجه شدن با سه نوع تقاضای متفاوت است. در مناطقی که ظرفیت جمعیتی و زیرساختی دارند، زمین می‌تواند ابزار جذب جمعیت و تقویت سکونت باشد. در کلانشهرها، بخشی از پاسخ در نوسازی و استفاده از ظرفیت‌های درون‌شهری قرار دارد. برای خانواری که در همین شهرها زندگی می‌کند اما توان خرید ندارد، مسکن استیجاری می‌تواند ابزار مناسب‌تری باشد.
ماده ۵۰ برنامه هفتم نیز از همین زاویه اهمیت دارد. افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور صرفاً به معنای بزرگ‌تر کردن تهران و سایر کلانشهرها نیست. بخشی از این ظرفیت باید در شهرهای کوچک و میانی و روستاها شکل بگیرد؛ مشروط به اینکه شغل و خدمات نیز همراه آن ایجاد شود. در کلانشهرها نیز افزایش عرضه باید با توجه به ظرفیت زیرساختی و الگوی اشتغال انجام شود.
به این ترتیب، ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی، نوسازی بافت‌های فرسوده و توسعه مسکن استیجاری را می‌توان سه بخش از یک سیاست گسترده‌تر دانست؛ سیاستی که قرار است پاسخ مسکن را از وابستگی به توسعه مداوم تهران جدا کند. اما برای مستأجر تهرانی، این تغییر زمانی معنا پیدا می‌کند که در خود شهر نیز گزینه‌ای برای اجاره قابل‌پرداخت وجود داشته باشد. تهران ممکن است دیگر زمین کافی برای توسعه بی‌پایان نداشته باشد، اما هنوز می‌توان از ظرفیت خانه‌های موجود، بافت‌های فرسوده و بازار اجاره برای افزایش دسترسی به مسکن استفاده کرد.
دیدگاهتان را بنویسید