کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
به گزارش نبض نیوز؛ صدیقه نژاد قربان نویسنده «نبض نیوز» در مطلبی نوشت: کمتر از ۳ هزار معامله در ماه، کاهش محسوس خرید های سرمایه ای و تمرکز معاملات بر واحدهای کوچک متراژ؛ بازار مسکن تهران را در شرایطی قرار داد که یکی از مهم ترین گروه های تقاضای خود، یعنی «خریداران سرمایه ای» را از دست داده است. گروهی که سال ها یکی از موتور های اصلی خرید و فروش ملک بودند، حالا کمتر در بازار دیده می شوند. بخر و بفروش ها که در دوره های جهش قیمت با خرید واحدهای آماده و انتظار برای افزایش ارزش ملک وارد بازار می شدند، امروز به دلیل طولانی شدن زمان فروش و نامشخص بودن مسیر قیمت ها، با احتیاط بیشتری رفتار می کنند.
مسکن در اقتصاد ایران سالها یکی از اصلیترین مسیرهای حفظ ارزش پول بود، اما اکنون کاهش نقدشوندگی و فاصله میان قیمتها و توان خرید باعث شده بخشی از سرمایهگذاران از این بازار فاصله بگیرند. فعالان بازار میگویند بخش عمده معاملات به متقاضیان مصرفی اختصاص دارد؛ افرادی که برای تأمین نیاز سکونتی خود وارد بازار شدهاند و معمولاً به دنبال واحدهای کوچکتر و متناسب با توان مالی خود هستند. کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز این تغییر را تأیید میکند. به گفته او، معاملات سرمایهای کاهش یافته و بسیاری از قیمتهای پیشنهادی به معامله ختم نمیشود؛ به همین دلیل برخی مالکان برای فروش ناچار به تعدیل قیمت هستند.
اما این نخستین بار نیست که یک بازار مسکن با عقبنشینی سرمایهگذاران روبهرو میشود. ژاپن بیش از سه دهه پیش چنین تجربهای را پشت سر گذاشت؛ بازاری که از یکی از جذابترین مسیرهای ثروتسازی به بازاری با چالشهای جدید تبدیل شد.
از رویای ثروتمند شدن با خانه تا بحران خانههای بیمشتری
دهه ۱۹۸۰ برای بازار مسکن ژاپن، دوران رشد بیوقفه قیمتها بود. رشد اقتصادی سریع، افزایش درآمدها و دسترسی گستردهتر به اعتبار بانکی باعث شد زمین و ملک در شهرهای بزرگ، بهویژه توکیو، به یکی از مهمترین داراییهای سرمایهای تبدیل شود. بانکها بهراحتی وام پرداخت میکردند، شرکتها زمین میخریدند و خانوادهها نیز خانه را مطمئنترین محل سرمایهگذاری میدانستند. در اواخر دهه ۱۹۸۰، قیمت زمین به سطوحی رسید که نگرانی درباره شکلگیری حباب را افزایش داد و بخش قابل توجهی از سرمایهها به سمت خرید زمین و ساختمان رفت.
این روند تا اوایل دهه ۱۹۹۰ ادامه داشت؛ زمانی که بانک مرکزی ژاپن برای مهار حباب داراییها نرخ بهره را افزایش داد. حباب ترکید، قیمت زمین و مسکن سقوط کرد و اقتصاد ژاپن وارد دورهای شد که بعدها از آن با عنوان «دهههای از دسترفته» یاد شد. بسیاری از افرادی که با هدف سرمایهگذاری وارد بازار شده بودند، با کاهش ارزش دارایی خود مواجه شدند.
پیامد این اتفاق فقط افت قیمت نبود؛ نگاه جامعه به مسکن نیز تغییر کرد. نسلی که کاهش ارزش خانههای والدین خود را دیده بود، دیگر مانند گذشته ملک را یک سرمایهگذاری بدون ریسک نمیدانست. همزمان با کاهش جمعیت، سالمند شدن جامعه و مهاجرت جوانان به شهرهای بزرگ، تعداد خانههای خالی نیز افزایش یافت؛ خانههایی که در ژاپن با عنوان «آکییا» شناخته میشوند. براساس آمار رسمی، تعداد این خانهها به حدود ۹ میلیون واحد رسیده و نزدیک به ۱۳.۸ درصد موجودی مسکن کشور را تشکیل میدهد؛ یعنی تقریباً از هر هفت خانه، یکی خالی است. البته همه این خانهها قابل سکونت یا ارزان نیستند و بخشی از آنها به دلیل فرسودگی یا مشکلات حقوقی سالها بدون استفاده باقی ماندهاند.
چرا سرمایهگذاران عقب نشستند؟
ایران و ژاپن دو اقتصاد کاملاً متفاوت دارند. ژاپن پس از ترکیدن حباب مسکن وارد دورهای طولانی از تورم پایین، کاهش جمعیت و تغییر ساختار اجتماعی شد. بازار ایران همچنان با تورم بالا، نااطمینانی اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارها مواجه است. به همین دلیل نمیتوان آینده بازار مسکن ایران را با تجربه ژاپن پیشبینی کرد. با این حال، یک نقطه مشترک میان دو بازار دیده میشود؛ رفتار سرمایهگذار زمانی تغییر میکند که بازدهی مورد انتظار و امکان فروش سریع دارایی کاهش پیدا کند.
در بازار ایران، تعداد معاملات ماهانه تهران به کمتر از ۳ هزار فقره رسیده و بخش عمده خریداران را متقاضیان مصرفی تشکیل میدهند. یکی از مهمترین عوامل عقبنشینی سرمایهگذاران، فاصله میان قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای واقعی معامله است. برخی برآوردها از عبور قیمتهای پیشنهادی مسکن در تهران از ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع خبر میدهند، اما فعالان بازار تأکید میکنند همه این قیمتها به معامله ختم نمیشود. سرمایهگذار امروز با دو ریسک همزمان روبهرو است؛ از یک سو باید ملک را با قیمت بالاتری خریداری کند و از سوی دیگر، برای فروش آن زمان بیشتری منتظر بماند. همین موضوع باعث شده بخشی از سرمایهها تا روشنتر شدن چشمانداز اقتصادی، از بازار مسکن فاصله بگیرند.
علاوه بر این، هزینه ساخت نیز به مانعی برای ورود سرمایه جدید تبدیل شده است. فعالان صنعت ساختمان هزینه ساخت پروژههای متعارف را بین ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان در هر مترمربع برآورد میکنند که حتی در پروژههای خاص و بلندمرتبه به ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان نیز میرسد. هزینههای ساخت نسبت به سال گذشته حدود ۷۰ درصد افزایش یافته و قیمت برخی مصالح ساختمانی نیز بین ۴۰ تا ۲۷۰ درصد رشد کرده است.
بر این اساس، افزایش هزینه تولید، سازندگان را محتاطتر کرده و کاهش قدرت خرید نیز اجازه رونق معاملات مصرفی را نمیدهد. به همین دلیل، بخش عمده تقاضای موجود به واحدهای کوچکتر و ارزانتر محدود شده است. در بازار اجاره نیز اگرچه شرایط نسبت به خرید و فروش آرامتر شده، اما فشار هزینه مسکن همچنان ادامه دارد. بر اساس گزارش مرکز آمار، اجارهبها در تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۲ درصد افزایش داشته است.
بنابراین، بازار مسکن ایران هنوز یک بازار تورمی است و نمیتوان تجربه ژاپن را به آینده آن تعمیم داد. با این حال، کاهش حضور سرمایهگذاران، تغییری مهم در رفتار بازار به شمار میرود. امروز نه سرمایهگذاران برای ورود عجله دارند و نه متقاضیان مصرفی توان ایجاد موج تازهای از معاملات را. در چنین شرایطی، بازگشت رونق به بازار تنها با افزایش قیمتها اتفاق نمیافتد؛ بازار بیش از هر چیز به بازگشت اعتماد و تقویت قدرت خرید نیاز دارد.
دیدگاهتان را بنویسید