کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
علی زهره وند
افزایش نرخ ارز معمولاً نخستین بار خود را در قیمت کالاها و مصالح نشان می دهد، اما اثر واقعی آن بر صنعت ساختمان بسیار فراتر از افزایش قیمت چند قلم مصالح ساختمانی است. دلار زمانی برای صنعت ساختمان به یک مسئله جدی تبدیل می شود که از «قیمت» عبور کرده و به «تصمیم» برسد؛ یعنی زمانی که سازنده، سرمایه گذار، پیمانکار و حتی مصرف کننده دیگر نتوانند هزینه نهایی، زمان اجرای پروژه و بازده سرمایه خود را با اطمینان پیش بینی کنند.
در چنین شرایطی، مسئله اصلی دیگر این نیست که یک پروژه چقدر گران تر ساخته می شود؛ پرسش مهم تر این است که آیا ساختن آن پروژه همچنان از نظر اقتصادی توجیه دارد یا خیر؟
دلار؛ فقط عامل افزایش قیمت مصالح نیست
بخشی از اثر نرخ ارز بر صنعت احداث مستقیم است. تجهیزات و مصالح وارداتی، ماشینآلات، برخی تجهیزات تأسیساتی، سیستمهای کنترل و هوشمندسازی، یراقآلات، تجهیزات آسانسور و بخشی از مواد اولیه یا قطعات مورد استفاده در تولید داخلی، به شکل مستقیم یا غیرمستقیم از نرخ ارز تأثیر میپذیرند.
اما حتی محصولی که در داخل کشور تولید میشود، الزاماً از نوسانات ارزی مصون نیست. وابستگی به ماشینآلات، قطعات، مواد اولیه، تجهیزات تولید، فناوری، حملونقل و حتی هزینههای جایگزینی، باعث میشود تغییر نرخ ارز به تدریج به زنجیره تولید داخلی نیز منتقل شود.
به همین دلیل، نمیتوان صنعت احداث را به دو بخش ساده «مصالح وارداتی» و «مصالح داخلی» تقسیم کرد. مسئله مهمتر، میزان وابستگی هر حلقه از زنجیره ساخت به ارز است.
بررسیهای اخیر بازار مصالح ساختمانی نیز نشان میدهد که رشد نرخ ارز در کنار عواملی مانند قیمت جهانی مواد پایه و هزینه انرژی، از عوامل مهم افزایش هزینه نهادههای ساختمانی بوده است. تورم سالانه نهادههای ساختمانی تهران در گزارشهای اخیر حتی از مرز ۱۰۰ درصد عبور کرده است.
دلار، هزینه «تصمیم» را افزایش میدهد
در یک اقتصاد باثبات، سرمایهگذار میتواند با تقریب قابل قبولی هزینه ساخت، زمان پروژه و قیمت فروش را برآورد کند. اما در اقتصادی که نرخ ارز به صورت جهشی تغییر میکند، فاصله میان زمان تصمیمگیری و زمان اجرای پروژه به یک ریسک اقتصادی تبدیل میشود.
ممکن است پروژهای امروز با یک برآورد مشخص اقتصادی توجیهپذیر باشد، اما چند ماه بعد، پیش از آنکه پروژه به مرحله فروش برسد، هزینه تجهیزات، مصالح، دستمزد، حملونقل و تأمین مالی افزایش پیدا کند. در نتیجه، افزایش نرخ ارز فقط «هزینه ساخت» را افزایش نمیدهد؛ بلکه هزینه اشتباه در تصمیمگیری را نیز بالا میبرد.
این همان نقطهای است که صنعت ساختمان از یک صنعت صرفاً اجرایی به صنعتی با نیاز جدی به مدیریت ریسک تبدیل میشود. سرمایه نیز رفتار خود را تغییر میدهد. یکی از مهمترین آثار افزایش نرخ ارز، تغییر مقایسه ذهنی سرمایهگذار است. سرمایهگذار دیگر فقط نمیپرسد «اگر این پروژه را بسازم، چند درصد سود میکنم؟» بلکه ممکن است بپرسد بازده این سرمایه در مقایسه با سایر گزینههای سرمایهگذاری، با توجه به تغییر ارزش پول، چقدر است؟
این تغییر نگاه اهمیت زیادی دارد. پروژه ساختمانی ذاتاً پروژهای زمانبر است. سرمایه برای مدت طولانی در زمین، مصالح، عملیات اجرایی و پروژه نیمهتمام قفل میشود. هرچه نوسان ارز بیشتر باشد، ارزش زمانی سرمایه و ریسک خواب سرمایه نیز اهمیت بیشتری پیدا میکند.
به همین دلیل ممکن است بخشی از سرمایهها به جای ورود به پروژههای بلندمدت ساختمانی، به سمت داراییهایی حرکت کنند که نقدشوندگی بیشتر یا امکان واکنش سریعتری به تورم و ارز دارند. در این وضعیت، صنعت ساختمان با یک مسئله دوگانه مواجه میشود از یک سو هزینه ساخت افزایش مییابد و از سوی دیگر، ورود سرمایه جدید به پروژه دشوارتر میشود.
ساختمان؛ از ریال به دلار ذهنی
اثر دیگری که نباید از آن غافل شد، تغییر تدریجی شیوه قیمتگذاری و ارزیابی ساختمان است. هرچند بخش بزرگی از معاملات رسمی در ایران همچنان ریالی است، اما در برخی بخشهای بازار، بهویژه پروژههای گرانقیمت، مقایسه قیمت با ارزش دلاری بیش از گذشته دیده میشود. گزارشهایی از بازار مسکن تهران نیز از قیمتگذاریهای دلاری در برخی مناطق لوکس حکایت دارد.
این اتفاق یک پیام مهم برای صنعت دارد؛ ساختمان فقط یک کالای مصرفی نیست؛ برای بخشی از سرمایهگذاران به ابزار حفظ ارزش سرمایه نیز تبدیل شده است. در نتیجه، ممکن است قیمت ساختمان از هزینه ساخت فاصله بگیرد و بیشتر تحت تأثیر انتظارات تورمی، نرخ ارز و رفتار سرمایهگذاران قرار گیرد. این مسئله خود میتواند شکاف میان قدرت خرید خانوار و قیمت تمامشده مسکن را عمیقتر کند.
قراردادها زیر فشار نوسان ارز
افزایش نرخ ارز، قراردادهای پروژههای ساختمانی را نیز تحت تأثیر قرار میدهد. قراردادی که در زمان امضا بر اساس قیمتهای مشخصی تنظیم شده است، ممکن است در مدت کوتاهی با افزایش قابل توجه هزینه تأمین مواجه شود. این مسئله برای پیمانکار، تأمینکننده و کارفرما سه نتیجه محتمل دارد؛ کاهش حاشیه سود، درخواست تعدیل یا تغییر قیمت، و در موارد شدیدتر، کند شدن یا توقف پروژه.
بنابراین، در محیط پرنوسان ارزی، قراردادهای بلندمدت بدون سازوکار روشن برای مدیریت تغییر قیمت، میتوانند به یکی از نقاط آسیبپذیر پروژه تبدیل شوند. مسئله فقط حقوقی نیست؛ ریسک ارزی باید از مرحله برآورد اقتصادی پروژه وارد فرآیند تصمیمگیری شود.
آیا افزایش دلار، صنعتیتر شدن ساختوساز را اجتنابناپذیر میکند؟
شاید یکی از معدود فرصتهای پنهان در این شرایط، افزایش فشار برای کاهش اتلاف در صنعت احداث باشد. وقتی منابع ارزانتر هستند، خطای طراحی، دوبارهکاری، پرت مصالح، زمان طولانی اجرا و انتخاب غیربهینه تجهیزات ممکن است کمتر دیده شوند. اما وقتی هزینهها به سرعت افزایش مییابند، هر خطای کوچک به عددی قابل توجه در صورتحساب پروژه تبدیل میشود.
اینجاست که مفاهیمی مانند BIM، طراحی برای ساخت، صنعتیسازی، مدولار کردن، پیشساختگی، استانداردسازی، کنترل دقیق خرید و مدیریت چرخه عمر ساختمان از ابزارهای صرفاً فنی خارج شده و به ابزارهای اقتصادی تبدیل میشوند. در چنین اقتصادی، پروژهای که بتواند پیش از اجرا مقدار مصالح، تجهیزات، زمان، انرژی و هزینه خود را دقیقتر پیشبینی کند، صرفاً «مدرنتر» نیست؛ ریسک کمتری دارد. به همین دلیل شاید بتوان گفت افزایش نوسان اقتصادی، صنعت ساختمان را بیش از گذشته به سمت یک پرسش اساسی سوق میدهد؛ چگونه با منابع محدود، پروژهای با کمترین خطا و بیشترین قابلیت پیشبینی بسازیم؟
از «ارزانتر ساختن» به «هوشمندتر ساختن»
واکنش سنتی به افزایش هزینهها معمولا کاهش کیفیت، حذف برخی آیتمها یا انتخاب ارزانترین گزینه است. اما این راهکار همیشه به کاهش هزینه واقعی منجر نمیشود. گاهی یک محصول ارزانتر، هزینه نگهداری بیشتری ایجاد میکند. گاهی کاهش کیفیت یک جزء ساختمان، مصرف انرژی را افزایش میدهد. گاهی تصمیم برای خرید ارزانتر، زمان اجرا را طولانی میکند و خواب سرمایه را افزایش میدهد.
بنابراین صنعت ساختمان باید میان قیمت خرید و هزینه واقعی پروژه تفاوت قائل شود. در شرایطی که نرخ ارز دائماً در حال تغییر است، نگاه صرفاً قیمتی بیش از گذشته ناکارآمد خواهد بود. آنچه اهمیت پیدا میکند، هزینه چرخه عمر، عملکرد، دوام، زمان اجرا، قابلیت تأمین و میزان ریسک است.
سه سناریو برای آینده صنعت ساختمان
آینده صنعت ساختمان را نمیتوان فقط با پیشبینی نرخ دلار توضیح داد. مهمتر از عدد نرخ ارز، رفتار آن است. اگر نرخ ارز بالا باشد اما نسبتاً باثبات بماند، فعالان صنعت میتوانند خود را با سطح جدید قیمتها تطبیق دهند و برنامهریزی کنند.
اگر نرخ ارز با نوسانات شدید ادامه پیدا کند، ریسک پروژهها افزایش مییابد و تصمیمگیری کوتاهمدتتر میشود.
و اگر جهشهای ارزی به شکل دورهای تکرار شوند، احتمالاً بخشی از ساختار صنعت نیز تغییر خواهد کرد: قراردادها پیچیدهتر میشوند، پیشخرید و تأمین سریع اهمیت بیشتری پیدا میکند، سرمایهگذاران محافظهکارتر میشوند و پروژههایی که از نظر طراحی، تأمین و اجرا قابلیت کنترل بیشتری دارند، مزیت پیدا میکنند.
صنعت ساختمان در نقطه انتخاب است
دلار به تنهایی صنعت ساختمان را نمیسازد یا ویران نمیکند. آنچه اهمیت دارد، نحوه واکنش صنعت به نوسان ارز است. اگر پاسخ صنعت فقط افزایش قیمت باشد، نتیجه چیزی جز گرانتر شدن پروژه و کوچکتر شدن بازار نخواهد بود. اما اگر پاسخ، حرکت به سمت کاهش اتلاف، افزایش بهرهوری، صنعتیسازی، دیجیتالی شدن فرآیند ساخت، مدیریت ریسک، قراردادهای هوشمندتر و تصمیمگیری مبتنی بر داده باشد، بحران ارزی میتواند به عاملی برای اصلاح بخشی از ساختار سنتی صنعت تبدیل شود.
مسئله امروز صنعت ساختمان فقط این نیست که دلار چند تومان شده است. مسئله این است که با هر جهش دلار، چه چیزی در مدل اقتصادی پروژه تغییر میکند؟
قیمت مصالح؟ هزینه سرمایه؟ مدت اجرای پروژه؟ حاشیه سود؟ قدرت خرید؟ یا حتی خودِ تصمیم به ساختن؟
پاسخ به این پرسشها تعیین میکند که این صنعت در برابر نوسان ارز فقط «گرانتر» میشود یا در نهایت هوشمندتر و کماتلافتر نیز خواهد شد.
دیدگاهتان را بنویسید