کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
به گزارش نبض نیوز، صدیقه نژادقربان نوشت؛ خانهای که زمانی باید کامل خریداری میشد، حالا میشود تکهتکه خرید؛ یک مترمربع، چند سانتیمتر یا حتی سهمی کوچکتر از یک پروژه. «خانهریز» شهرداری تهران با همین ایده وارد بازار شده و قرار است با سرمایههای خرد، مردم را وارد بازار مسکن کند؛ اما در کنار این شکل تازه خرید، یک سؤال مهم مطرح میشود: آیا خرید تکهای از یک ملک، راهی برای خانهدار شدن است یا فقط شکل تازهای از سرمایهگذاری در ملک؟
یک روز مسئله خرید خانه، پیدا کردن آپارتمان و جور کردن پول آن بود. حالا که فاصله قیمت خانه با توان خرید خانوار بیشتر شده، ایدههای تازهای برای کوچکتر کردن واحد خرید وارد بازار شدهاند. نخستین پروژه «خانهریز» از ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ آغاز شده؛ پروژهای با ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع زیربنا، ۶ هزار و ۴۸۰ مترمربع زیربنای مفید و ۵۴ واحد مسکونی در ۹ طبقه. در این مدل، مشارکتکننده با خرید هر ۱۰۰ «خانهریز» از منافع تغییر ارزش یک مترمربع از پروژه بهرهمند میشود و همزمان با پیشرفت پروژه، از رشد ناشی از پیشرفت فیزیکی و تورم مسکن سهم میبرد. قیمت اعلامشده نیز حدود ۱۶۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است؛ رقمی که شهرداری آن را پایینتر از قیمتهای بازار معرفی کرده است. اما ایده خرید خرد ملک، تازه متولد نشده است.
بازگشت ایده مسکن متری
«خانهریز» اولین تلاش برای کوچک کردن سهم مردم از بازار ملک نیست. ایده فروش متری مسکن در ایران دستکم به دهه ۱۳۸۰ برمیگردد. این ایده با هدف جذب سرمایههای خرد مطرح شد، اما در ادامه به یک ابزار فراگیر برای خانهدار شدن تبدیل نشد. بعدها شهرداری تهران و بازار سرمایه دوباره سراغ فروش متری رفتند و در سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ بحث ایجاد بورس املاک و ابزارهای مرتبط با فروش متری جدی شد.
در سال ۱۴۰۱ نیز با راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات، دوباره این تصور شکل گرفت که شاید بتوان با سرمایههای کوچک وارد بازار ملک شد. حتی محمد اسکندری، مدیرعامل وقت صندوق بازنشستگی کشوری، از امکان معامله ملک به صورت سانتیمتری سخن گفته بود.
اما صندوق املاک و مستغلات یک تفاوت مهم با خانهدار شدن دارد. سرمایهگذار واحد صندوق را میخرد و از عایدی داراییهای آن بهرهمند میشود؛ قرار نیست مالک یک واحد مسکونی مشخص شود. حتی نخستین صندوقهای املاک و مستغلات ایران نیز الزاماً پشتوانه مسکونی نداشتند. بنابراین موضوعی که امروز با «خانهریز» مطرح شده، ادامه همان پرسش قدیمی است؛ با این تفاوت که این بار به جای «مترمربع»، با عنوان «خانهریز» وارد بازار شده است.
حسن محتشم، عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، در واکنش به اجرای طرح، دقیقاً همین مرز را برجسته کرده است. به اعتقاد او، خرید بخشهای بسیار کوچک از یک پروژه لزوماً به خانهدار شدن منجر نمیشود و نقدشوندگی این دارایی نیز محل سؤال است.
استدلال او ساده است؛ اگر فردی ۱۶۰ میلیون تومان برای خرید یک مترمربع از پروژه بپردازد، داراییای دارد که ممکن است با افزایش قیمت مسکن گرانتر شود. اما اگر چند ماه بعد به پولش نیاز داشته باشد، آیا فروش این سهم به همان سادگی خرید آن است؟ محتشم برای توضیح این تفاوت، آن را با طلا مقایسه میکند؛ داراییای که بازار خرید و فروش گسترده و نقدشوندگی بالایی دارد. سهم خرد یک پروژه ساختمانی، دستکم فعلاً، چنین بازاری ندارد.
البته اصل خرد کردن مالکیت ملک، ایدهای منحصر به تهران نیست و در دنیا هم سالهاست تلاش میشود امکان ورود سرمایههای کوچکتر به بازار ملک فراهم شود، اما مسیرهای آن لزوماً با خانهدار شدن همراه نیست. در دبی، از سال ۲۰۲۵ طرح رسمی توکنیزهکردن املاک با همکاری اداره زمین دبی، نهادهای تنظیمگر و بانک مرکزی امارات آغاز شد. در این مدل، افراد میتوانند سهمی از یک ملک را در قالب توکن خریداری کنند. نخستین پروژه ۲۲۴ سرمایهگذار از ۴۴ ملیت جذب کرد و متوسط سرمایهگذاری افراد حدود ۱۰ هزار و ۷۱۴ درهم بود. این ایده با هدف جذب سرمایههای خرد مطرح شد، اما در ادامه به یک ابزار فراگیر برای خانهدار شدن تبدیل نشد. دبی در فوریه ۲۰۲۶ مرحله دوم این طرح را آغاز کرده و امکان فروش مجدد توکنها در بازار ثانویه را فعال کرده که اهمیت نقدشوندگی را در مدل مالکیت خرد نشان میدهد.
اما تجربه دبی یک تفاوت اساسی دارد. این ابزار از ابتدا برای دسترسی بیشتر به سرمایهگذاری ملکی طراحی شده، نه اینکه به خریدار وعده دهد با خرید چند سهم کوچک، در نهایت صاحب یک واحد مسکونی خواهد شد. برای آن نیز چارچوب حقوقی، نظارت بر معاملات و سازوکار مشخص مالکیت تعریف شده است. پس تفاوت ظریف اما مهم همینجاست؛ آنها مسئله سرمایهگذاری را حل میکنند، نه لزوماً مسئله مسکن را.
خانهریز هنوز باید به همین سؤالها پاسخ دهد. کسی که ۱۰، ۱۰۰ یا ۱۶۰ میلیون تومان وارد یک پروژه میکند، دقیقاً چه داراییای در اختیار دارد؟ اگر به پولش نیاز پیدا کند، چطور از آن خارج میشود؟ سهم او چگونه قیمتگذاری میشود و نقدشوندگی آن به چه بازاری وابسته است؟ اینجا همان تفاوت میان «سرمایهگذاری روی مسکن» و «خرید مسکن» خودش را نشان میدهد. ممکن است خانهریز بتواند پولهای خرد را وارد بازار ملک کند و حتی به تأمین مالی ساختوساز کمک کند؛ اما این بهتنهایی به معنای خانهدار شدن خریداران نیست. حسن محتشم هم به برآورد حدود ۶ میلیون واحد کسری مسکن اشاره کرده و معتقد است باید دید حتی در صورت تولید مسکن از این مسیر، تعداد واحدهای ایجادشده در برابر چنین شکافی چقدر خواهد بود.
«خانهریز» چه چیزی میفروشد؟
شاید عجیبترین بخش ماجرا همین باشد. خانهریز قرار نیست خانه را کوچک کند؛ سهم مردم از خانه را کوچک میکند. اگر فردی امروز توان خرید ۱۰۰ میلیون تومان از یک پروژه را دارد، فردا ممکن است ارزش سهم او ۱۲۰ یا ۱۵۰ میلیون تومان شود. او در این فاصله از رشد بازار ملک عقب نمانده است. اما هنوز جایی برای زندگی ندارد.
پس موفقیت چنین طرحی را نمیتوان فقط با تعداد مشارکتکنندگان یا میزان پول جذبشده سنجید. باید دید چند پروژه واقعاً ساخته میشود، چه تعداد واحد به بازار اضافه میشود، سهم خریداران چقدر نقدشونده است و مهمتر از همه، آیا این سازوکار در نهایت به انتقال مالکیت یک واحد مسکونی به خانوارها منجر میشود یا فقط راه تازهای برای سرمایهگذاری در ملکی است که خرید کامل آن برای مردم ممکن نیست.
محتشم یک پیشنهاد متفاوت هم دارد: اگر قرار است شهرداری در مسکن نقش بگیرد، به جای تمرکز بر خرد کردن خرید، باید زمین را با قیمت مناسب عرضه کند و با سازندگان حرفهای وارد مشارکت شود تا واحد واقعی با قیمت قابل پرداخت تولید و به مردم عرضه شود. بنابراین، در تهران، مردم بیش از آنکه به «یکصدم سانتیمتر خانه» نیاز داشته باشند، به اینکه با چه مبلغی میتوانند وارد بازار مسکن شوند و در نهایت به چه نوع مالکیتی منتهی میشود، نیاز دارند.
دیدگاهتان را بنویسید