نسل جدید پنجرهها زیر فشار جنگ
نبض نیوز: بازار مسکن تهران در شهریور ۱۴۰۵ با یک دوگانگی جدی روبه‌رو شد؛ قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان بالا رفت، اما بازار همچنان فاصله زیادی با رونق معاملاتی دارد. میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در شهریور به حدود ۲۲۲ میلیون تومان در هر مترمربع رسید؛ رقمی که نسبت به مرداد ۵.۳ درصد افزایش نشان می‌دهد و رشد نقطه‌ای قیمت‌های پیشنهادی را به ۱۱۷.۶ درصد رسانده است. با این حال، این ارقام به معنای آن نیست که خانه‌ها با همین قیمت معامله شده‌اند.
به گزارش نبض نیوز به نقل از ایسنا، چالش اصلی بازار اکنون فاصله میان «قیمتی که فروشنده می‌خواهد» و «قیمتی که خریدار توان پرداخت آن را دارد» است. در شرایطی که معاملات محدود شده، قیمت‌گذاری ملک بیش از گذشته تحت تأثیر هزینه‌های ساخت، تورم عمومی، نرخ ارز و بازدهی بازارهای موازی قرار گرفته است. سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز افزایش هزینه تولید و رشد قیمت ارز را از عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن دانسته و گفته است جنگ بیشتر از آنکه موجب کاهش قیمت شود، به رکود بازار دامن زده است.
بازار کوچک‌تر، قیمت‌های بالاتر
بررسی رفتار بازار در شهریور نشان می‌دهد کاهش تعداد معاملات به کاهش قیمت‌های پیشنهادی منجر نشده است. فروشنده‌ای که برای ساخت یا جایگزینی ملک خود با هزینه‌های بالاتری مواجه شده، حاضر نیست در شرایط رکودی به‌راحتی قیمت را پایین بیاورد. در سمت دیگر، خریدار مصرفی با درآمدی روبه‌روست که با سرعت افزایش قیمت مسکن حرکت نکرده است. حاصل این برخورد، بازاری است که فایل فروش در آن وجود دارد، اما تعداد خریدارانی که توان تبدیل فایل به قرارداد را دارند محدودتر شده است.
آمار هزینه ساخت، بخش مهمی از این معادله را توضیح می‌دهد. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل قبل ۲۰.۷ درصد بالا رفت. رشد نقطه‌به‌نقطه این شاخص نیز به ۱۰۶.۸ درصد رسید و تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی ۸۰ درصد ثبت شد. این ارقام به این معنا نیست که هزینه ساخت باید دقیقاً به همان میزان به قیمت فروش منتقل شود، اما نشان می‌دهد کاهش قیمت تمام‌شده برای سازنده آسان نیست. زمین، مصالح، دستمزد و سایر هزینه‌های تولید همگی در تعیین قیمت نهایی واحد مسکونی نقش دارند. در نتیجه، حتی زمانی که تقاضای مصرفی عقب می‌نشیند، بخشی از عرضه نیز در برابر کاهش قیمت مقاومت می‌کند.
از سوی دیگر، رفتار بازارهای موازی در ماه‌های گذشته به شکل‌گیری انتظارات قیمتی در بازار ملک کمک کرده است. بررسی‌های منتشرشده از بازار شهریور نیز از افزایش توجه سرمایه‌ای به مسکن در پی تغییر بازدهی بازارهای ارز و طلا خبر می‌دهد. بر اساس گزارشی که دنیای اقتصاد منتشر کرده، شهریور با حدود ۲۳۰۰ معامله، بالاترین حجم ماهانه معاملات مسکن در سال جاری را ثبت کرده، اما این رقم همچنان فاصله زیادی با سطح معمول بازار در دوره‌های رونق دارد.
بنابراین افزایش معاملات در شهریور را نمی‌توان به‌تنهایی نشانه خروج بازار از رکود دانست. بخشی از تقاضا ممکن است از جنس تبدیل دارایی باشد؛ یعنی سرمایه‌ای که پیش از این در ارز، طلا یا سایر بازارها قرار داشته، در مقطعی به سمت ملک حرکت کرده است. این نوع تقاضا با تقاضای خانواری که برای سکونت به خانه نیاز دارد، تفاوت دارد.
وام بزرگ‌تر، قدرت خرید کوچک‌تر
ضعف قدرت خرید را می‌توان در بازار تسهیلات مسکن نیز مشاهده کرد. در شهریور سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق افزایش یافت؛ وام خرید برای متقاضیان تهرانی به یک میلیارد تومان و برای زوجین یا برخی ترکیب‌های خانوادگی به دو میلیارد تومان رسید و سقف جعاله نیز ۴۰۰ میلیون تومان اعلام شد. اما نمی‌توان افزایش اسمی وام را به معنای افزایش متناسب قدرت خرید دانست. بر اساس برآوردهای منتشرشده در بازار، حتی وام‌های جدید در برابر قیمت آپارتمان در تهران تنها بخش کوچکی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند. بر مبنای قیمت‌های پیشنهادی شهریور، وام ۷۸۰ میلیون تومانی پیشین زوجین حدود ۳.۹ مترمربع قدرت خرید ایجاد می‌کرد. با افزایش سقف‌های جدید، این نسبت بهتر شده، اما همچنان فاصله میان اندازه تسهیلات و قیمت یک واحد معمولی بسیار زیاد است.
این فاصله نشان می‌دهد مشکل مسکن فقط قیمت‌گذاری فروشنده نیست. حتی اگر بخشی از فروشندگان حاضر به تعدیل قیمت باشند، خانواری که منابع اولیه کافی، درآمد متناسب یا امکان دریافت تسهیلات بزرگ ندارد، همچنان نمی‌تواند وارد بازار شود. به همین دلیل رکود می‌تواند همزمان با افزایش قیمت‌های پیشنهادی ادامه پیدا کند. در چنین بازاری، کاهش معاملات فشار فوری برای کاهش قیمت ایجاد نمی‌کند؛ چون فروشنده می‌تواند ملک را مدت بیشتری نگه دارد، در حالی که خریدار مصرفی ناچار است خرید را به تعویق بیندازد یا به سمت واحدهای کوچک‌تر، قدیمی‌تر و مناطق ارزان‌تر حرکت کند. این همان نقطه‌ای است که بازار مسکن از یک بازار پرمعامله به بازاری با تعداد محدود معامله و دامنه گسترده‌ای از قیمت‌های پیشنهادی تبدیل می‌شود.
نکته مهم‌تر، ضعف دسترسی به داده‌های منظم و قابل اعتماد از معاملات قطعی است. در شرایطی که بخش قابل توجهی از تحلیل بازار بر قیمت‌های پیشنهادی سامانه‌های ملکی و گزارش‌های میدانی استوار شده، نمی‌توان رشد قیمت آگهی‌ها را مستقیماً معادل رشد قیمت معامله‌شده دانست. میانگین قیمت پیشنهادی حدود ۲۲۲ میلیون تومان، در واقع عددی برای قیمت‌های اعلام‌شده در بازار است و نمی‌توان آن را بدون در نظر گرفتن شرایط معامله، قیمت قطعی همه معاملات تهران دانست.
در نتیجه، بازار مسکن تهران در شهریور با دو عدد متفاوت روبه‌رو است. عددی که فروشنده روی ملک می‌گذارد و عددی که خریدار حاضر است برای آن بپردازد. فاصله میان این دو عدد، همان بخشی است که وضعیت واقعی بازار را نشان می‌دهد. در حال حاضر نشانه‌های موجود بیشتر از بازاری خبر می‌دهد که قیمت در آن سریع‌تر از قدرت خرید حرکت می‌کند. هزینه بالای ساخت، انتظارات تورمی و تغییر رفتار سرمایه‌گذاران می‌تواند قیمت‌های پیشنهادی را بالا نگه دارد، اما تا زمانی که درآمد خانوار، قدرت تأمین مالی و حجم تقاضای مؤثر افزایش پیدا نکند، رشد قیمت به‌تنهایی نمی‌تواند بازار را به رونق معاملاتی برساند. بازار ممکن است گران‌تر شود، بدون آنکه خانه بیشتری خرید و فروش شود؛ و این شاید مهم‌ترین واقعیت مسکن تهران در نیمه دوم ۱۴۰۵ باشد.
دیدگاهتان را بنویسید