نسخه تازه برای پایتخت؛ خرید بیرون شهر، اجاره در تهران
نبض نیوز: مسکن برای بخش بزرگی از خانوارها آن‌قدر گران شده که متراژ، به بخشی از معادله توان مالی تبدیل شده است. همزمان با افزایش خانوارهای یک و دو نفره، بالا رفتن سن ازدواج و کوچک‌تر شدن بعد خانوار، بخشی از تقاضای بازار به سمت واحدهایی رفته که متراژ و هزینه پایین‌تری دارند. با این حال، ساخت‌وساز همچنان با مجموعه‌ای از ضوابط، هزینه‌ها و فرآیندهایی مواجه است که الزاماً با این تغییر در تقاضا هماهنگ نشده‌اند.
به گزارش نبض نیور به نقل از ایرنا، این موضوع در نشست هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، مطرح شد؛ نشستی که در آن، کوچک‌متراژسازی فقط از زاویه کاهش هزینه ساخت بررسی نشد و مجموعه‌ای از موانع مقرراتی و اقتصادی تولید این واحدها مورد توجه قرار گرفت.
داود بیدار، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به مطالعاتی که این انجمن از سال ۱۳۹۷ درباره آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و تجربه کشورهای مختلف انجام داده، معتقد است هنوز نگاه مناسبی به این نوع مسکن شکل نگرفته است. به گفته او، کوچک بودن واحد به معنای پایین بودن کیفیت نیست و می‌توان واحدهای کم‌متراژ را با نورگیری، تهویه، امکانات و کیفیت مناسب طراحی و اجرا کرد.
از نگاه بیدار، حتی شکل استفاده از فضا نیز در این واحدها می‌تواند متفاوت باشد. به جای اینکه هر واحد بخشی از امکاناتی را در اختیار داشته باشد که استفاده روزمره‌ای از آنها نمی‌شود، می‌توان برخی فضاها مانند سالن جلسات، استخر یا امکانات مشابه را به صورت مشترک در مجموعه پیش‌بینی کرد. چنین الگویی هم استفاده از فضا را تغییر می‌دهد و هم می‌تواند به کاهش هزینه‌های ساخت و نگهداری و مصرف انرژی کمک کند.
این تغییر البته بدون اصلاح مقررات امکان‌پذیر نیست. یکی از موارد مورد اشاره، ضوابط پارکینگ است. بیدار توضیح داد برای واحدهای کوچک، به‌ویژه آپارتمان‌های زیر ۶۰ متر، نمی‌توان همان قواعدی را در نظر گرفت که برای واحدهای بزرگ‌تر اعمال می‌شود. پیشنهاد مطرح‌شده، بازنگری در نحوه تأمین پارکینگ و فراهم کردن امکان استفاده از پارکینگ در فضای باز با ضوابط متفاوت برای بخشی از این واحدهاست.
نورگیری نیز در همین فهرست قرار دارد. اگر قرار باشد واحدهای کوچک با کیفیت مناسب ساخته شوند، ضوابط طراحی آنها باید با ابعاد و ویژگی‌های این واحدها سازگار باشد. از سوی دیگر، تعداد واحدهای قابل احداث در یک پروژه و ضوابط مربوط به انبوه‌سازی نیز می‌تواند هزینه و امکان‌پذیری پروژه‌های کوچک‌متراژ را تحت تأثیر قرار دهد.
بخش دیگری از این معادله به هزینه‌هایی برمی‌گردد که مستقیماً داخل قیمت آپارتمان دیده نمی‌شوند. افزایش تعداد واحدهای کوچک در یک پروژه، نیاز به مدرسه، شبکه انشعابات و زیرساخت‌های شهری را افزایش می‌دهد و این هزینه‌ها می‌تواند برای سازنده سنگین باشد. به همین دلیل، بیدار بر ایجاد مشوق در حوزه انشعابات و انرژی تأکید دارد؛ به‌خصوص در شرایطی که واحدهای کوچک، در صورت طراحی درست، ظرفیت کاهش مصرف انرژی را دارند. اما حتی اگر این ضوابط اصلاح شوند، یک هزینه بزرگ دیگر یعنی «زمان» سر جای خود باقی می‌ماند.
طولانی شدن فرآیند اجرای پروژه‌ها، سرمایه سازنده را برای مدت بیشتری درگیر می‌کند. در اقتصادی که هزینه ساخت و قیمت نهاده‌ها دائماً تغییر می‌کند، هر ماه تأخیر می‌تواند به افزایش قیمت تمام‌شده منجر شود. از نگاه بیدار، سرمایه‌گذار هم طبیعی است به سمت پروژه‌ای برود که مسیر روشن‌تر، ریسک کمتر و زمان اجرای قابل پیش‌بینی‌تری داشته باشد. بنابراین اگر قرار است بخش خصوصی در تولید مسکن فعال‌تر شود، مدل همکاری دولت و سازنده باید به اندازه‌ای اقتصادی باشد که سرمایه را درگیر پروژه‌های طولانی و پرریسک نکند.
طاهرخانی نیز در این نشست بر فاصله میان نوع عرضه و تقاضای واقعی تأکید کرد. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی معتقد است امروز بخشی از تقاضا، به‌خصوص در مناطق متوسط و کوچک، به واحدهای با متراژ پایین‌تر مربوط می‌شود و این موضوع باید در طراحی پروژه‌های مسکونی دیده شود. او با اشاره به سابقه سیاست‌گذاری در این حوزه، یادآور شد که در دهه ۷۰ نیز واحدهای کمتر از ۷۵ متر در تهران در قالب الگوی مصرف مورد توجه قرار گرفته بودند.
با این حال، تغییر الگوی ساخت قرار نیست به معنای تولید یک نسخه واحد برای همه خانوارها باشد. طاهرخانی بر تولید واحدهای متنوع تأکید دارد تا خانوارها بر اساس تعداد اعضا و توان مالی خود امکان انتخاب داشته باشند. این نگاه می‌تواند حتی در پروژه‌های مسکن دولتی نیز به معنای کنار هم قرار گرفتن واحدهای کوچک‌تر و بزرگ‌تر باشد.
در طرف دیگر ماجرا، مسئله سرمایه‌گذاری بخش خصوصی قرار دارد. به گفته طاهرخانی، توسعه تولید مسکن به مدل‌های تازه‌ای برای مشارکت دولت و بخش خصوصی نیاز دارد و به‌ویژه در حوزه مسکن استیجاری، باید مشوق‌هایی ایجاد شود که سرمایه‌گذار را به ورود به این بازار ترغیب کند. او همچنین یکی از ضعف‌های پروژه‌های سال‌های گذشته را شروع طرح‌هایی می‌داند که از ابتدا توجیه اقتصادی کافی نداشته‌اند؛ وضعیتی که طبیعتاً انگیزه بخش خصوصی برای ورود به پروژه را کاهش می‌دهد.
در واقع، کوچک‌تر شدن خانه‌ها به تنهایی قرار نیست مسکن را ارزان کند. اگر متراژ پایین‌تر با ضوابط نامتناسب، هزینه‌های بالای انشعاب، زمان طولانی ساخت و پروژه‌های فاقد توجیه اقتصادی همراه شود، بخش مهمی از صرفه‌جویی احتمالی از بین می‌رود. برای همین، بحث کوچک‌متراژسازی در این نشست عملاً به بحث بزرگ‌تری درباره نحوه تولید مسکن، مقررات شهری و شرایطی رسید که می‌تواند سرمایه را به سمت ساخت واحدهای متناسب با قدرت خرید خانوارها هدایت کند.
دیدگاهتان را بنویسید