دو تهران، دو بازار؛ روایت شکاف ساختاری در قیمت مسکن ، بازار سرمایه ای در برابر بازار مصرفی؛ خوانش داده‌ محور از مسکن تهران

به گزارش نبض نیوز؛ صدیقه نژاد قربان نویسنده «نبض نیوز» در مطلبی نوشت: بازار مسکن تهران سال‌ ها ست که میان دو قطب متفاوت حرکت می‌ کند؛ قطبی که در شمال شهر با واحدهای بزرگ، قیمت‌ های سنگین و رفتار «لوکس» تعریف می‌ شود، و قطبی که در غرب تهران با واحدهای میان‌ متراژ، تقاضای مصرفی و ثبات نسبی شناخته می‌ شود. در واقع، بازار مسکن تهران، با یک شکاف ساختاری در قیمت‌ گذاری واحدهای مسکونی در مناطق مختلف مواجه است؛ به طوریکه در برخی مناطق همزمان با افزایش متراژ یک واحد ، ارزش هر مترمربع نیز افزایش پیدا می‌ کند. به همین دلیل، شاخص مسکن علاوه بر بررسی میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع، «رفتار قیمت» را در طبقات مختلف متراژی دنبال می‌ کند. برای نزدیک شدن به تصویر واقعی این دو قطب، مجموعه‌ ای از فایل‌ های منتشر شده در دو منطقه یک و پنج مورد بررسی قرار گرفته است.

شاخص حاضر بر پایه بررسی ۹۴۰ فایل فروش در مناطق یک و ۵ تهران تهیه شده است که از این میان، ۵۸۶ فایل، به منطقه یک و ۳۵۴ فایل، به منطقه پنج اختصاص دارد. تفاوت تعداد نمونه‌ها صرفاً به روش استخراج داده و ساختار متفاوت بازارها برمی‌گردد و بیانگر حجم عرضه نیست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن تهران یک ساختار دوگانه دارد، منطقه یک عمدتاً بر پایه ارزش‌گذاری لوکس و سرمایه‌ای شکل گرفته، در حالی که منطقه پنج بیشتر تابع تقاضای مصرفی و محدودیت بودجه خانوار است. این تفاوت ساختاری بیانگر آن است که «متراژ» در بازار مسکن تنها یک متغیر کمی نیست و  نقش تعیین‌کننده در سطح کیفی قیمت‌گذاری و نوع تقاضا دارد.

میانگین قیمت هر مترمربع در بازار مسکن تهران اختلاف معناداری بین مناطق یک و ۵ دارد. میانگین قیمت هر مترمربع در منطقه یک حدود ۵۰۹.۷ میلیون تومان و در منطقه پنج حدود ۲۷۵.۲ میلیون تومان است. به‌ طور کلی، سطح قیمت در منطقه یک تقریباً دو برابر منطقه پنج است. میانگین قیمت کل نیز در منطقه یک حدود ۸۹ میلیارد تومان و در منطقه پنج حدود ۳۳ میلیارد تومان برآورد می‌ شود. همچنین، اختلاف متراژ میانگین یعنی۱۶۶ مترمربع در برابر ۹۹ مترمربع نقش مهمی در این فاصله قیمتی دارد، اما تنها عامل نیست. تفاوت در سن بنا، موقعیت جغرافیایی، نوع تقاضا و سطح امکانات نیز در شکل‌ گیری این فاصله قیمتی نقش دارند که نشان‌ دهنده دو نوع کاملاً متفاوت از بازار (لوکس و مصرفی) است.

رفتار قیمت در چارک‌های متراژی

بررسی چارک‌های متراژی نشان می‌دهد هر دو منطقه با افزایش متراژ، روند صعودی در قیمت هر مترمربع دارند؛ اما شدت این رشد متفاوت است. در منطقه یک، افزایش متراژ به‌طور مستقیم با افزایش قیمت هر مترمربع همراه است. قیمت از حدود ۴۳۸ میلیون تومان در واحدهای کوچک به حدود ۵۹۳ میلیون تومان در واحدهای بزرگ می‌رسد. در این منطقه بزرگتر شدن متراژ فقط قیمت کل را افزایش نمی‌دهد، این افزایش خود را در هر مترمربع نشان می‌دهد. بازار در اینجا ماهیت لوکس دارد و متراژ بالاتر، جایگاه واحد را در طبقه بالاتری از بازار تثبیت می‌کند.

در منطقه پنج، مسیر متفاوت است. قیمت هر مترمربع از حدود ۲۵۳ میلیون تومان در واحدهای کوچک به حدود ۳۳۵ میلیون تومان در واحدهای بزرگ می‌ رسد. اما شیب این تغییر به‌ گونه‌ ای است که متراژ بزرگتر، بیشتر روی قیمت کل اثر می‌ گذارد تا روی ارزش هر مترمربع. این رفتار نشان می‌ دهد منطقه پنج بیشتر یک بازار مصرفی است تا سرمایه‌ ای.

توزیع متراژ در دو منطقه نیز این تفاوت را تأیید می‌ کند. در منطقه یک، دامنه متراژ از واحدهای کوچک تا واحدهای بسیار بزرگ (تا حدود ۵۱۰ متر) گسترده است و تنوع بالایی دارد. تمرکز قابل توجهی در واحدهای بالای ۱۵۰ متر دیده می‌ شود که نشان‌ دهنده حضور پررنگ تقاضای سرمایه‌ ای و لوکس است.

در مقابل، منطقه پنج تمرکز واضحی در بازه ۷۰ تا ۱۰۰ متر دارد. این بازه، بخش اصلی تقاضای مصرفی خانوار های متوسط را تشکیل می‌ دهد. انحراف معیار پایین‌ تر در این منطقه نیز نشان می‌ دهد بازار از یکنواختی بیشتری برخوردار است و رفتار قیمتی قابل پیش‌ بینی‌ تری دارد. در واقع، منطقه یک بازاری چندلایه و متنوع است، در حالی که منطقه پنج ساختاری متمرکز و مصرف‌ محور دارد.

بررسی‌ از چارک‌ های متراژی یک شکاف ساختاری عمیق را نشان می‌ دهد. در منطقه یک، با افزایش متراژ از سطح اول به چهارم، قیمت هر مترمربع از حدود ۴۳۸ میلیون به حدود ۵۹۳ میلیون تومان افزایش پیدا می‌ کند. همزمان، قیمت کل در بالاترین چارک به حدود ۲۶۱ میلیارد تومان می‌ رسد. این روند نشان می‌ دهد بازار منطقه یک به‌ صورت پیوسته به سمت «بزرگ‌ تر مساوی گران‌ تر در هر متر» حرکت می‌ کند؛ الگویی که مختص بازارهای لوکس و سرمایه‌ ای است. در منطقه پنج نیز روند صعودی وجود دارد، اما ملایم‌ تر است. قیمت هر مترمربع از حدود ۲۵۳ میلیون در چارک اول به حدود ۳۳۵ میلیون تومان در چارک چهارم افزایش می‌ یابد. در اینجا افزایش متراژ بیشتر بر قیمت کل اثر می‌ گذارد تا بر ارزش نسبی هر مترمربع.

مقایسه داده‌ های دو منطقه نشان می‌ دهد که سطح قیمت در منطقه یک در تمام چارک‌ های متراژی بالاتر از منطقه ۵ قرار دارد. این اختلاف، بیانگر تفاوت ساختاری دو بازار از نظر سطح درآمدی و نوع تقاضا است. تفاوت این دو رفتار، در سطح توزیع فایل‌ ها نیز دیده می‌ شود. در منطقه پنج، تمرکز معاملات در بازه‌ های کوچک‌ تر است، در حالی که منطقه یک در بازه‌ های متراژی گسترده‌ تری حرکت می‌ کند و سهم واحدهای بزرگ‌ تر در آن پر رنگ‌ تر است.

این روند نشان می‌ دهد بازار منطقه یک ساختاری «لوکس‌ محور» دارد؛ به‌ طوری‌ که با افزایش متراژ، ارزش هر متر نیز افزایش پیدا می‌ کند. در مقابل، در منطقه ۵ نیز روند افزایشی مشاهده می‌ شود اما با شیب ملایم‌ تر؛ این الگو نشان می‌ دهد منطقه ۵ بیشتر یک بازار مصرفی با حساسیت قیمتی کمتر نسبت به متراژ های بالا است.