کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
به گزارش نبض نیوز؛ با وجود افزایش دو درصدی سقف مجاز افزایش اجارهبها در تهران نسبت به سالهای گذشته، این پرسش همچنان مطرح است که آیا تغییر از ۲۵ به ۲۷ درصد میتواند تغییری در وضعیت بازاری ایجاد کند که طی سالهای اخیر با رشد شدید هزینه مسکن و کاهش قدرت پرداخت خانوارها مواجه بوده است؟ بازار اجاره مسکن در شرایطی وارد فصل جابهجایی مستأجران شده که اگرچه از شدت رشد قیمتها نسبت به سالهای اوج کاسته شده، اما سطح اجارهبها همچنان فاصله قابل توجهی با توان مالی بسیاری از خانوارها دارد. آخرین آمارهای مرکز آمار ایران نشان میدهد تورم نقطهبهنقطه اجارهبها در تیرماه ۱۴۰۵ به حدود ۴۰ درصد رسیده است؛ رقمی که نسبت به دوره جهشهای شدید کاهش یافته، اما همچنان به معنای افزایش قابل توجه هزینه مسکن برای خانوارها است.
در چنین شرایطی، دولت بار دیگر سیاست تعیین سقف افزایش اجارهبها را بهعنوان یکی از ابزارهای کنترل فشار بر مستأجران به اجرا گذاشته است؛ سیاستی که از زمان آغاز اجرا تاکنون همواره محل بحث میان کارشناسان بوده است. این سیاست در ایران از سال ۱۳۹۹ و همزمان با تشدید فشارهای اقتصادی ناشی از کرونا و جهش قیمت مسکن وارد مرحله جدیدی شد. دولت در آن سال سقف افزایش اجاره در تهران را ۲۵ درصد تعیین کرد و این عدد در سالهای بعد نیز تا ۱۴۰۴ عمدتاً در همین محدوده باقی ماند. اما امسال، دولت پس از چند ماه تأخیر، سقف افزایش اجارهبها را برای شهر تهران ۲۷ درصد اعلام کرد.
اما تجربه اجرای این سیاست در پنج سال گذشته نشان داده است که تعیین یک درصد مشخص برای افزایش اجاره، بهتنهایی نتوانسته فاصله میان توان مالی خانوارها و هزینه مسکن را کاهش دهد و بر عواملی مانند کاهش عرضه واحدهای استیجاری و رشد هزینههای مالکیت غلبه کند. بنابراین، یکی از پرسشهای اصلی این است که آیا مشکل از خود سیاست سقفگذاری است یا نحوه اجرای آن؟
بررسیها نشان میدهد، دلیل اصلی محدود بودن اثرگذاری این سیاست آن است که بازار اجاره تنها از تصمیمات دستوری تأثیر نمیگیرد و عواملی مانند کاهش قدرت خرید، هزینه ساخت، قیمت زمین، تورم عمومی و کمبود عرضه واحدهای استیجاری نیز در آن نقش دارند. به همین دلیل، موفقیت سیاستهای کنترل اجاره علاوه بر زمان اعلام و اجرای سیاست، به نظارت بر قراردادها، حمایت از مستأجران و افزایش عرضه واحدهای استیجاری نیز وابسته است.
بازار اجاره معمولاً از اواخر بهار و همزمان با آغاز فصل جابهجایی مستأجران وارد دوره پرتقاضا میشود و به گفته علی فرنام، پژوهشگر مسکن و شهرسازی، هرگونه تأخیر در اعلام سیاستهای کنترلی میتواند فرصت اثرگذاری آن را کاهش دهد. این نکته از آن جهت اهمیت دارد که بازار اجاره برخلاف بسیاری از بازارها، در یک بازه زمانی مشخص با افزایش تقاضای جابهجایی مواجه میشود. اگر سیاستگذار بعد از آغاز این دوره وارد عمل شود، بخشی از قراردادها پیش از اجرای سیاست جدید منعقد شدهاند و امکان اثرگذاری کاهش پیدا میکند.
به عقیده او، با توجه به روند بازار اجاره، کاهش تورم اجاره به معنای مطلوب شدن شرایط بازار نیست؛ زیرا سطح بالای اجاره همچنان فشار زیادی بر توان مالی خانوارها وارد میکند. با این وجود، تعیین سقف ۲۷ درصدی برای تهران، این پرسش مطرح میشود، چرا با توجه به تفاوت قابل توجه سطح اجاره در تهران با بسیاری از شهرها، سقف تعیینشده فاصله چندانی با سیاست سالهای گذشته ندارد؟ او معتقد است، اگرچه کنترل اجارهبها در بلندمدت میتواند پیامدهایی برای بازار داشته باشد، اما در شرایط اضطراری، استفاده از ابزارهای کنترلی برای حمایت از مستأجران ضروری است.
اما مسئله مهمتر این است که آیا اساساً تعیین سقف اجاره میتواند راهحل بلندمدت بازار باشد؟ از یک سو، در شرایطی که درآمد خانوارها با هزینه مسکن فاصله زیادی پیدا کرده، دولت نمیتواند نسبت به فشار موجود بر مستأجران بیتفاوت باشد و استفاده از ابزارهای کنترلی در دورههای بحرانی میتواند نقش حمایتی داشته باشد. از سوی دیگر، تجربه سالهای گذشته نشان داده است که کنترل قیمت بدون افزایش عرضه و ایجاد تعادل در بازار، محدودیتهای جدی دارد.
بررسیهای نبض نیوز نشان میدهد، با توجه به تجربه چند ساله اجرای سیاست سقف اجارهبها، کنترل دستوری قیمت بهتنهایی نمیتواند مسئله بازار اجاره را حل کند. یکی از مهمترین دلایل فاصله میان نرخهای مصوب و واقعیت بازار، نبود تناسب میان عرضه و تقاضای مسکن است. زمانی که تعداد واحدهای قابل عرضه برای اجاره محدود باشد و هزینه ساخت، نگهداری و تأمین مالی ملک افزایش پیدا کند، تعیین یک درصد ثابت برای رشد اجاره نمیتواند بهتنهایی تعادل ایجاد کند.
از سوی دیگر، شرایط اقتصادی خانوارها نیز نقش مهمی در بازار اجاره دارد. افزایش هزینههای زندگی و کاهش قدرت خرید باعث شده بسیاری از خانوارها سهم بیشتری از درآمد خود را صرف مسکن کنند، که این موضوع باعث شده حتی کاهش سرعت رشد اجارهبها نیز، بهبودی در وضعیت مستأجران ایجاد نکند. به همین دلیل، سیاست سقفگذاری اجارهبها را باید بیشتر یک اقدام کوتاهمدت برای کنترل شوکهای قیمتی دانست، نه راهکاری برای حل ریشهای بحران اجاره.
بنابراین، بازار اجاره برای خروج از وضعیت فعلی نیازمند مجموعهای از سیاستها است؛ از توسعه مسکن استیجاری و افزایش عرضه واحدهای کوچکمتراژ گرفته تا حمایت هدفمند از مستأجران و ایجاد سازوکارهای شفافتر برای قراردادهای اجاره و ایجاد ابزارهای مالی مناسب.
دیدگاهتان را بنویسید