کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
به گزارش نبض نیوز؛ صدیقه نژاد قربان نویسنده «نبض نیوز» در مطلبی نوشت: جنگ، رفتار سرمایه در بازار مسکن ایران و ترکیه را به دو مسیر متفاوت برد. بازار مسکن ایران در یک سال گذشته، زیر سایه دو جنگ پیاپی، یکی ۱۲ روزه و دیگری ۴۰ روزه که پس از وقفه سه ماهه دوباره شدت گرفته، بیش از هر زمان دیگری با نا اطمینانی رو به رو شده است. توقف معاملات در برخی مناطق، احتیاط خریداران و فروشندگان، به تعویق افتادن تصمیم های سرمایه گذاری و انتظار برای روشن شدن چشم انداز سیاسی، بخشی از واقعیتی است که بازار مسکن با آن مواجه است. اما در مقابل، همین نا اطمینانی ناشی از جنگ و تحولات منطقه، بازار املاک ترکیه را به مسیری متفاوت برد؛ در حالی که شهروندان ترک خرید ملک در خارج از کشور را کاهش دادند، سرمایه گذاران خارجی حضور گسترده تری در بازار مسکن این کشور پیدا کردند. این دو روند متضاد نشان می دهد بحران های ژئو پلیتیکی، به جای توقف جریان سرمایه، مقصد آن را تغییر می دهند.
این اتفاق برای ایران اهمیت دوچندان دارد، زیرا بازار مسکن ترکیه در سالهای گذشته یکی از مهمترین مقصدهای سرمایهگذاران ایرانی بوده است. آمارهای مرکز آمار ترکیه (TÜİK) نشان میدهد خرید مسکن توسط اتباع ایرانی از ۷۹۲ واحد در سال ۲۰۱۷ به ۱۰.۵ هزار واحد در سال ۲۰۲۱ رسید و ایرانیها را به بزرگترین گروه خریداران خارجی بازار مسکن ترکیه تبدیل کرد. هرچند این روند در سالهای بعد معکوس شد و تعداد خریدها در سال ۲۰۲۵ به ۱۸۷۸ واحد کاهش یافت، اما این سابقه نشان میدهد هر تغییری در بازار املاک ترکیه، برای سرمایهگذاران ایرانی نیز قابل توجه است.
براساس آخرین آمارهای بانک مرکزی ترکیه، افراد غیرمقیم در سه ماه مارس، آوریل و مه ۲۰۲۶ حدود ۵۹۰ میلیون دلار برای خرید ملک در ترکیه هزینه کردهاند که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۸.۳ درصد افزایش داشته است. در مقابل، سرمایهگذاری شهروندان ترکیه برای خرید ملک در خارج از کشور با کاهش ۲۶ درصدی به ۵۱۷ میلیون دلار رسید. به اعتقاد فعالان بازار املاک ترکیه، افزایش نااطمینانی ناشی از تحولات منطقه و جنگ در ایران یکی از عوامل مؤثر بر تغییر رفتار سرمایهگذاران ترک بوده است. این تغییر از ماه مارس آغاز شد و در ماه مه با افت ۴۰ درصدی، ارزش خرید ملک خارجی ترکها را به پایینترین سطح ۲۹ ماه گذشته رساند.
رفتار متفاوت بازار املاک ترکیه، این پرسش را پیش روی بازار مسکن ایران قرار میدهد که آیا در شرایطی که منطقه با نااطمینانی ژئوپلیتیکی روبهرو است، بازار ملک ایران نیز میتواند سرمایههای جدید را جذب کند یا برعکس، بیش از گذشته وارد فاز انتظار خواهد شد؟
ایران و ترکیه هر دو تحت تأثیر فضای پرریسک منطقهای قرار گرفتهاند، اما واکنش بازار مسکن آنها یکسان نبوده است. در ترکیه، نااطمینانی باعث شد شهروندان این کشور خرید ملک در بازارهای خارجی را کاهش دهند، اما بازار داخلی همچنان توانست سرمایه خارجی جذب کند. در ایران اما نااطمینانی بیش از هر چیز، خود را در کاهش عمق معاملات، احتیاط سرمایهگذاران و افت تدریجی سرمایهگذاری در ساختوساز نشان داده است.
این تفاوت فقط به جنگ مربوط نمیشود. ترکیه طی سالهای گذشته با ایجاد بسترهای حقوقی و مالی برای حضور سرمایهگذاران خارجی، بازار مسکن را به یکی از ابزارهای جذب سرمایه تبدیل کرده است. در مقابل، بازار مسکن ایران علاوه بر تحریمها و محدودیتهای انتقال پول، با نااطمینانیهای اقتصادی و سیاسی نیز مواجه است و همین موضوع باعث شده سرمایهگذاران، چه داخلی و چه خارجی، با احتیاط بیشتری تصمیم بگیرند.
بازاری با قیمتهای صعودی و معاملات نزولی
بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با یک تناقض روبهرو بوده است؛ از یک سو، ملک همچنان یکی از مهمترین گزینهها برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم و کاهش ارزش پول ملی محسوب میشود، اما از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها و افزایش نااطمینانی باعث شده این بازار از یک بازار پررونق سرمایهگذاری فاصله بگیرد. بررسی روند معاملات مسکن تهران نیز نشان میدهد افزایش قیمتها الزاماً به معنای رونق بازار نبوده و در بسیاری از دورهها رشد قیمت همزمان با کاهش تعداد معاملات اتفاق افتاده است.
با این حال، بازار مسکن پیش از آغاز دور تازه درگیریها نشانههایی از خروج تدریجی از رکود معاملاتی بروز داده بود. از اواخر پاییز سال گذشته، همزمان با جهش قیمت ارز و طلا، بخشی از سرمایهها دوباره به سمت بازار مسکن حرکت کرد و خانوارهایی که خرید خود را به تعویق انداخته بودند، برای پیشگیری از افزایش بیشتر قیمتها وارد بازار شدند. نتیجه این تغییر، افزایش محسوس معاملات تا هفتههای پایانی سال و رشد دوباره قیمتهای پیشنهادی و قطعی بود.
کاهش ساختوساز، تهدید آینده بازار
اما این روند پایدار نماند. با آغاز دوباره جنگ و بازگشت نااطمینانی، بازار بار دیگر وارد فاز انتظار شد. بسیاری از معاملات نیمهتمام متوقف شد، بخشی از خریداران تصمیم خرید را به تعویق انداختند و سازندگان نیز اجرای پروژههای جدید را با احتیاط بیشتری دنبال کردند.
این احتیاط در سمت عرضه نیز قابل مشاهده است. آمارها نشان میدهد تعداد پروانههای ساختمانی که در سال ۱۴۰۱ به حدود ۱۸۹ هزار فقره رسیده بود، در سال ۱۴۰۲ به ۱۶۵ هزار فقره و در سال ۱۴۰۳ به ۱۴۸ هزار فقره کاهش یافت. تا پایان پاییز ۱۴۰۴ نیز تنها ۷۷.۴ هزار پروانه ساختمانی در کشور صادر شده است؛ روندی که از کاهش انگیزه سرمایهگذاری در ساختوساز و افت تدریجی عرضه آینده مسکن حکایت دارد.
کاهش صدور پروانههای ساختمانی در کنار رشد هزینه ساخت، افزایش قیمت زمین، تورم عمومی و انتظارات تورمی باعث شده بازار مسکن با پدیده «رکود تورمی» مواجه شود؛ وضعیتی که در آن معاملات کاهش یافته، اما قیمتها همچنان مسیر افزایشی خود را حفظ کردهاند.
تفاوت اصلی ایران و ترکیه
این همان نقطهای است که مسیر بازار مسکن ایران از ترکیه جدا میشود. در ترکیه، افزایش نااطمینانی باعث تغییر مقصد سرمایه شد؛ بهطوری که خرید ملک در خارج از کشور توسط شهروندان ترک کاهش یافت، اما ورود سرمایهگذاران خارجی به بازار داخلی ادامه پیدا کرد. در ایران اما نااطمینانی بیش از آنکه به جابهجایی سرمایه منجر شود، تصمیمهای سرمایهگذاری را به تعویق انداخته و عمق معاملات را کاهش داده است.
بنابراین، شاید مهمترین نشانه تغییر رفتار سرمایه را بتوان در مسیر سرمایهگذاران ایرانی دید. افت ۸۲ درصدی خرید مسکن توسط ایرانیها در ترکیه را نمیتوان صرفاً نتیجه کاهش جذابیت بازار این کشور دانست. افزایش قیمت مسکن، تغییر مقررات اقامت، محدودیتهای مالی و تشدید نااطمینانیهای منطقهای همگی در این تغییر نقش داشتهاند. تجربه دو کشور نشان میدهد در دورههای بحران، سرمایه بیش از آنکه از میان برود، در انتظار چشماندازی مطمئنتر میماند. تجربه ترکیه نیز نشان میدهد حتی در دورههای پرتنش، بازار مسکن میتواند مقصد سرمایه باقی بماند؛ اما این اتفاق زمانی رخ میدهد که مجموعهای از عوامل مانند ثبات اقتصادی، امکان ورود و خروج سرمایه، چشمانداز روشن و اعتماد سرمایهگذاران وجود داشته باشد.
دیدگاهتان را بنویسید