کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
خرید مصرفی مسکن همچنان قابل دفاع است
به گزارش نبضنیوز؛ وبینار تخصصی «پیشبینی هزینه ساخت و قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵» به میزبانی نبضنیوز، رسانه تخصصی صنعت ساختمان، احداث و انرژی برگزار شد.
در این رویداد تخصصی، بیژن خطیبی عضو هیات مدیره نظام مهندسی ساختمان تهران و حسن شیخالاسلامی سازنده و مدرس دانشگاه بهعنوان ارائهدهندگان اصلی، آخرین تحلیلهای خود را درباره وضعیت هزینه ساخت، تورم نهادههای ساختمانی، آینده قیمت مسکن، ریسکهای سرمایهگذاری و الزامات جدید سازندگان مطرح کردند.
فاصله جدی میان ارقام رسمی و واقعیت هزینه ساخت
یکی از مهمترین محورهای مطرحشده در این وبینار، شکاف معنادار میان ارقام رسمی اعلامشده درباره هزینه ساخت و واقعیت میدانی پروژههای ساختمانی بود.
خطیبی در این خصوص اظهار داشت: هزینه ساخت یک ساختمان متعارف در تهران حدود ۳۵ تا ۳۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد میشود و اعدادی مانند ۲۵ تا ۲۶ میلیون تومان که گاهی در آمارهای رسمی مطرح میشود، مبنای واقعی ساختوساز نیست و بیشتر برای تعرفهگذاری یا برآوردهای اداری مورد استفاده قرار میگیرد.
وی همچنین تأکید کرد: در پروژههایی با کیفیت متوسط رو به خوب، حتی ممکن است هزینه ساخت به زیر ۴۰ تا ۴۵ میلیون تومان هم نرسد و در مقابل، در بدترین حالت نیز ساختوساز کمتر از ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع عملاً امکانپذیر نیست.
در مقابل، شیخالاسلامی با استناد به تجربه اجرایی پروژهها، برآورد بالاتری ارائه داد و گفت: عدد ۳۵ تا ۳۶ میلیون تومان بیشتر مربوط به برآوردهای اولیه یا ساختمان «لخت» است و هزینه واقعی تمامشده پروژهها در تهران معمولاً بین ۵۰ تا ۵۵ میلیون تومان در هر متر مربع قرار میگیرد.
این مدرس دانشگاه تأکید کرد: در شرایط فعلی بازار، کف هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست و اعدادی در حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان با واقعیت بازار فاصله دارد.
این مجموعه اظهارنظرها نشان میدهد فاصله میان برآوردهای رسمی و هزینههای واقعی ساخت به یکی از چالشهای اصلی بازار مسکن تبدیل شده و همین شکاف، برنامهریزی اقتصادی پروژههای ساختمانی را برای سازندگان دشوارتر کرده است.
سازنده سنتی در حال حذف شدن است
خطیبی در این وبینار با اشاره به تغییر شرایط بازار ساختوساز تأکید کرد: مدلهای سنتی دیگر پاسخگوی شرایط امروز نیستند. به گفته او، سازندگانی که بدون برنامه مالی مشخص، بدون کنترل هزینه، بدون مدیریت پروژه و صرفاً با تکیه بر عرفهای قدیمی وارد پروژه میشوند، با ریسک جدی حذف از بازار مواجهاند.
خطیبی با اشاره به افزایش شدید هزینهها و نوسان قیمت مصالح، گفت: پروژههای ساختمانی امروز نیازمند مدیریت دقیق، تصمیمگیری سریع و کنترل مستمر هستند. سازنده حرفهای باید بتواند جریان نقدی پروژه را مدیریت کند، هزینهها را بهصورت مداوم پایش کند و برای سناریوهای مختلف تورمی برنامه داشته باشد.
در این بخش از وبینار، موضوعاتی مانند ضرورت بودجهبندی دقیق، کنترل هفتگی پروژه، مدیریت جریان نقد، پرهیز از پیشفروشهای پرریسک و حرکت به سمت مدلهای حرفهای مدیریت پروژه مورد توجه قرار گرفت.
به گفته خطیبی، در شرایطی که هزینهها با سرعت بالا تغییر میکنند، طولانیشدن پروژه دیگر یک مزیت نیست؛ بلکه میتواند به زیان جدی سازنده منجر شود. بر همین اساس، ساختوساز وارد مرحلهای شده که در آن، فقط سازندگان دارای دانش، سرمایه در گردش، انضباط مالی و سیستم مدیریتی میتوانند دوام بیاورند.
جهش نهادههای ساختمانی و فشار مضاعف بر پروژهها
در ادامه وبینار، آمارهای مرتبط با تورم نهادههای ساختمانی نیز مورد بحث قرار گرفت. بر اساس دادههای مطرحشده، شاخص نهادههای ساختمانی با مبنای سال ۱۴۰۰ به عدد ۲۷۸ رسیده و رشد سالانه نهادهها حدود ۹۶ درصد برآورد شده است.
همچنین در بخش تأسیسات، افزایش هزینهها بهمراتب شدیدتر بوده است؛ بهطوری که هزینههای مربوط به تأسیسات برقی حدود ۱۲۰ درصد و هزینههای تأسیسات مکانیکی و عایقها حدود ۱۴۸ درصد رشد داشتهاند.
کارشناسان حاضر در وبینار تأکید کردند که این سطح از تورم، برنامهریزی پروژههای ساختمانی را بهشدت دشوار کرده و ریسک قراردادهای بلندمدت، پیشفروشهای ثابت و مشارکتهای غیرکارشناسی را افزایش داده است.
در چنین شرایطی، سازندهای که با قیمت ثابت پیشفروش میکند یا بدون برآورد دقیق وارد مشارکت میشود، ممکن است در میانه مسیر با هزینههایی مواجه شود که از توان مالی پروژه خارج است.
تورم متریال احتمالاً از تورم فروش مسکن جلو میزند
شیخالاسلامی در بخش دیگری از این وبینار به چشمانداز قیمت مصالح و مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ پرداخت و اظهار داشت: یکی از ریسکهای اصلی بازار، پیشی گرفتن تورم متریال از تورم قیمت فروش ملک است.
وی ادامه داد: اگرچه انتظار میرود قیمت مسکن همچنان روند افزایشی داشته باشد، اما به دلیل ضعف قدرت خرید مردم، محدودیت تقاضا و شرایط اقتصادی عمومی، ممکن است قیمت فروش آپارتمان نتواند همپای رشد هزینه ساخت حرکت کند.
این مدرس دانشگاه در ادامه عنوان کرد: متریال ساختمانی قطعاً گرانتر میشود و احتمال دارد درصد رشد آن از درصد رشد قیمت فروش ملک بیشتر باشد. این موضوع به معنای فشار مضاعف بر حاشیه سود سازندگان است؛ زیرا هزینههای تولید بالا میرود، اما بازار فروش ظرفیت انتقال کامل این افزایش هزینه به خریدار نهایی را ندارد.
در تحلیلهای ارائهشده، رشد متریال تا پایان سال در محدوده ۳۰ تا ۵۰ درصد و رشد قیمت فروش آپارتمان در محدوده ۲۰ تا ۴۰ درصد برآورد شد. همین فاصله نشان میدهد که سازندگان باید بیش از گذشته نسبت به جریان نقدی، زمانبندی خرید مصالح و مدل فروش خود حساس باشند.
پیشفروش سنتی و مشارکت سرانگشتی دیگر جواب نمیدهد
یکی دیگر از محورهای مهم وبینار، موضوع پیشفروش و مشارکت در ساخت بود. کارشناسان حاضر در برنامه تأکید کردند که مدلهای سنتی مشارکت، که بر پایه توافقهای عرفی و محاسبات سرانگشتی شکل میگرفت، در شرایط فعلی بسیار پرریسک شده است.
به گفته آنان، مشارکت در ساخت امروز باید بر مبنای تحلیل اقتصادی دقیق، محاسبه ارزش فعلی و آتی پول، نرخ تنزیل، جریان نقدی، زمانبندی پروژه، ریسک تورم و توان مالی طرفین تنظیم شود.
در این وبینار همچنین تأکید شد که پیشفروش با قیمت ثابت، بدون پوشش ریسک تورمی، میتواند هم برای سازنده و هم برای خریدار آسیبزا باشد. زیرا اگر هزینه ساخت در میانه پروژه جهش کند، سازنده برای تکمیل پروژه با بحران نقدینگی روبهرو میشود و در نهایت پروژه، خریدار و مالک زمین همگی آسیب میبینند.
از نگاه کارشناسان، پروژههای ساختمانی در شرایط فعلی باید بهجای اتکا به پیشفروش سنتی، بر پایه بودجه مشخص، جریان نقدی کنترلشده، فازبندی اجرایی و تصمیمگیری حرفهای پیش بروند.
توصیه به خریداران: مصرفیها بخرند، سرمایهگذاران با احتیاط وارد شوند
بخش مهم دیگری از وبینار به رفتار خریداران مسکن اختصاص داشت. شیخالاسلامی در این بخش میان خریدار مصرفی و سرمایهگذار تفکیک قائل شد و افزود: برای کسانی که با هدف مصرف شخصی وارد بازار میشوند، خرید مسکن همچنان تصمیمی قابل دفاع است؛ حتی اگر بخشی از فرصتهای قبلی از دست رفته باشد. از نگاه او، تأخیر بیش از حد در خرید مصرفی میتواند باعث کاهش بیشتر توان خرید خانوار شود.
اما در مقابل، برای سرمایهگذاری صرف یا سفتهبازی در بازار ملک، توصیه قطعی ارائه نشد. دلیل این احتیاط، ماهیت پرهزینه بازار مسکن است. ملک دارایی گران، کمانعطاف و دارای هزینه ورود و خروج بالاست و سرمایهگذار بدون دانش کافی ممکن است در زمان فروش، نقدشوندگی یا بازدهی با مشکل مواجه شود.
در این بخش همچنین تأکید شد که اگر فردی با نگاه سرمایهگذاری وارد بازار مسکن میشود، بهتر است به جای خرید یک واحد بزرگ، به سمت واحدهای کوچکتر و نقدشوندهتر حرکت کند. به بیان دیگر، دو واحد کوچک میتواند از یک واحد بزرگ کمریسکتر باشد؛ زیرا در صورت نیاز به فروش، امکان نقد کردن آنها سریعتر و سادهتر است.
بر اساس تحلیل مطرحشده در وبینار، حتی در مناطق جنوبی تهران نیز یافتن ملک با قیمت کمتر از ۴ تا ۵ میلیارد تومان دشوار شده است؛ موضوعی که نشان میدهد بازار مسکن از نظر سطح ورود سرمایه، به بازاری بسیار سنگینتر و محدودتر تبدیل شده است.
نقش دولت و ضرورت بازگشت اعتماد به بازار ساختوساز
در بخش دیگری از گفتوگو، کارشناسان به نقش دولت در بازار مسکن و ساختوساز پرداختند. به گفته آنان، نبود آمار شفاف، قیمتگذاریهای اداری و سیاستهای غیرواقعبینانه میتواند تصمیمگیری فعالان بازار را دچار اختلال کند.
کارشناسان تأکید کردند که اگر دولت به دنبال رونق ساختوساز و کاهش فشار بر بازار مسکن است، باید بهجای ارائه اعداد غیرواقعی، بستر کاهش ریسک، افزایش اطمینان، تسهیل سرمایهگذاری و ثبات در مقررات را فراهم کند.
از نگاه آنان، بازار مسکن زمانی میتواند به تعادل برسد که سازنده، مالک، سرمایهگذار و خریدار بتوانند بر اساس دادههای واقعی و قابل اتکا تصمیم بگیرند، نه بر پایه ارقام دستوری یا برآوردهای غیرشفاف.
در پایان این وبینار، شبکهسازی میان حاضران انجام شد و شرکتکنندگان ضمن معرفی خود، تبادل اطلاعات، طرح پرسشها و بیان دغدغههای تخصصی، زمینه شکلگیری ارتباطات حرفهای و همکاریهای آتی را فراهم کردند. مدرسین وبینار نیز با پاسخگویی به پرسشها و همراهی در گفتوگوها، به تقویت این تعاملات کمک کردند. شبکهسازی و ایجاد فرصت ارتباط میان فعالان صنعت ساختمان، یکی از مزیتهای مهم رویدادهای نبض مهندسی است که در این وبینار نیز مورد توجه قرار گرفت.
جمعبندی
وبینار «پیشبینی هزینه ساخت و قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵» که به میزبانی نبض نیوز برگزار شد، تصویری روشن از شرایط پیچیده بازار ساختوساز ارائه داد؛ بازاری که در آن، هزینه واقعی ساخت از اعداد رسمی فاصله گرفته، تورم نهادهها با سرعت بالا ادامه دارد، پیشفروش سنتی پرریسک شده و سازندگان غیرحرفهای در معرض حذف قرار گرفتهاند.
جمعبندی سخنان بیژن خطیبی و حسن شیخالاسلامی نشان میدهد که صنعت ساختمان وارد مرحلهای تازه شده است؛ مرحلهای که در آن مدیریت علمی پروژه، کنترل جریان نقدی، تحلیل اقتصادی، تصمیمگیری سریع و پرهیز از رفتارهای هیجانی به الزامات بقا تبدیل شدهاند.
در سمت تقاضا نیز پیام اصلی وبینار روشن بود: خرید مصرفی مسکن همچنان قابل دفاع است، اما سرمایهگذاری بدون تحلیل، پیشفروش بیبرنامه و ورود هیجانی به بازار ملک، ریسک بالایی دارد.
دیدگاهتان را بنویسید