کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
به گزارش نبض نیوز؛ وبینار تخصصی «تله یا پروژه؟! سازندگان حرفه ای به کدام پروژه ها «نه» می گویند؟! (تعریف پروژه)» به میزبانی نبض نیوز، رسانه تخصصی صنعت ساختمان، احداث و انرژی برگزار شد.
در این رویداد تخصصی، رضا بیدار مدرس و معاون توسعه کسب و کار هلدینگ تالی پارک و محمدرضا علوی پژوهشگر اقتصاد مسکن و مدیرعامل دانا ملک، به بررسی اشتباهات رایج سازندگان و تغییرات بنیادین بازار مسکن پرداختند. سخنرانان تلاش کردند با تکیه بر تجربه های میدانی و داده های واقعی معاملات، تصویری دقیق از آینده صنعت ساختمان ارائه دهند. علی زهره وند مجری وبینار و مدیر دپارتمان رسانه «نبض نیوز» اجرای این نشست را بر عهده داشت.
بازار چه می گوید؟ روایت داده های واقعی از مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران
بخش مهمی از این وبینار به ارائه داده های دقیق معاملاتی در مناطق شمالی و میانی تهران اختصاص داشت؛ داده هایی که به گفته علوی، بسیاری از تصورات رایج سازندگان را به چالش می کشد و نشان می دهد بازار مسکن برخلاف تصور عمومی، مرزهای مشخصی از نظر قدرت خرید و متراژ دارد.
منطقه ۱؛ بازار لوکس اما با سقف مشخص
بر اساس تحلیل داده های معاملاتی در منطقه یک تهران:
• یک چهارم معاملات در محدوده ۵۲ میلیارد تومان یا کمتر انجام می شود.
• یک چهارم دیگر معاملات در بازه ۵۰ تا ۹۰ میلیارد تومان قرار دارد.
• یک چهارم بعدی بین ۹۰ تا ۱۳۵ میلیارد تومان انجام می شود.
• تنها یک چهارم معاملات بالاتر از ۱۳۵ میلیارد تومان است.
در این منطقه، کوچک متراژ ها زیر ۱۲۵ متر تعریف می شوند و در چهارک بالایی معاملات، متراژ واحدها به حدود ۲۴۵ متر می رسد.
این آمار نشان می دهد حتی در لوکس ترین منطقه تهران نیز بازار سقف مشخصی دارد و تصور «نامحدود بودن قدرت خرید» با واقعیت تطابق ندارد.
منطقه ۲؛ متنوع ترین بازار تهران
در منطقه دو تهران، داده های معاملات نشان می دهد:
و یک چهارم معاملات در حدود ۲۶ میلیارد تومان انجام می شود.
• میانه معاملات در حدود ۳۵ میلیارد تومان قرار دارد.
• مرز یک چهارم بالایی معاملات حدود ۵۶ میلیارد تومان است.
در این منطقه کوچک متراژ ها زیر ۹۰ متر تعریف می شوند.
به گفته علوی، نباید با مشاهده چند خیابان خاص، کل منطقه ۲ را گران تر از منطقه یک تصور کرد؛ این منطقه از نظر قیمت و تقاضا بسیار نا همگن است و تحلیل آن نیازمند بررسی دقیق داده های واقعی معاملات است.
منطقه ۳؛ محدودیت زمین و طراحی
در منطقه سه نیز بررسی معاملات نشان می دهد:
• مرزهای چارکی معاملات حدود ۴۰، ۵۷ و ۸۸ میلیارد تومان است.
• واحدهای کوچک متراژ زیر ۱۱۵ متر تعریف می شوند.
به گفته علوی، کوچک بودن پارسل های زمین در این منطقه یکی از محدودیت های اصلی برای طراحی پروژه های بزرگ محسوب می شود.
وی در جمع بندی این بخش تأکید کرد:
«آن چیزی که بازار امروز می طلبد، تحلیل های ذهنی نیست؛ بازار تعیین کننده است.»
به گفته وی، هر پروژه در هر منطقه نسخه مخصوص به خود را دارد و سازندگان باید پیش از تعریف پروژه، الگوی واقعی تقاضا در آن منطقه را بهدقت بررسی کنند.
قانون طلایی بیدار: پروژه بالای دو سال، ورود ممنوع
رضا بیدار در بخش مدیریتی نشست، روی یک اصل کلیدی تأکید کرد: وارد پروژهای که بیش از دو سال زمان میبرد نشوید؛ طولانی شدن پروژه در اقتصاد تورمی یعنی ضرر.
وی دلیل این توصیه را چنین توضیح داد:
• تورم غیرقابل پیشبینی
• افزایش شدید هزینه انشعابات (در برخی موارد تا ۱۰ برابر)
• رشد هزینه های خدمات شهری و الزامات قانونی
بیدار معتقد است در شرایط اقتصاد ناپایدار، طولانی شدن پروژه می تواند سود محاسبه شده را به سرعت از بین ببرد.
به گفته وی، بسیاری از پروژه ها نه به دلیل ضعف طراحی یا بازار، بلکه به دلیل کش دار شدن زمان اجرا با مشکل مواجه می شوند.
وی پیشنهاد کرد پروژه های بزرگ به فاز های کوچک تر تقسیم شوند تا:
• تعهدات مالی کنترل پذیر شود
• سرعت گردش سرمایه افزایش یابد
• ریسک توقف پروژه کاهش پیدا کند
بیدار همچنین تأکید کرد: پروژه ها باید در برابر شوک های بیرونی نیز تاب آوری داشته باشند. رخداد هایی مانند تغییرات ناگهانی سیاست گذاری، بحران های اقتصادی یا تحولات اجتماعی می توانند برنامه زمانی پروژه ها را به طور جدی مختل کنند و پروژه هایی که انعطاف پذیری لازم را ندارند، بیشترین آسیب را خواهند دید.
وی همچنین مدل سنتی انبوه سازی را در شرایط فعلی فاقد سود مؤثر دانست و به هزینه های پنهان پروژه های بزرگ اشاره کرد.
به گفته وی، بسیاری از سازندگان در محاسبات اولیه خود هزینه های زیرساختی را دست کم می گیرند؛ در حالی که در پروژه های بزرگ، هزینه انشعابات آب، برق و گاز می تواند چندین برابر شود و بخش قابل توجهی از سود پیش بینی شده را از بین ببرد.
بیدار همچنین به الزاماتی مانند تأمین فضاهای آموزشی و خدمات شهری اشاره کرد و هشدار داد: نادیده گرفتن این تعهدات، می تواند در سال های بعد سازندگان را با هزینه های پیش بینی نشده مواجه کند.
سود ۱۵ تا ۴۰ درصدی… یا برخورد با «کوه یخ»؟
علوی در بخشی از نشست، تحلیل عمیق تری از ریسک ساخت و ساز ارائه داد:
• سود حسابداری دلاری ساخت و ساز در صورت اجرای صحیح، بین ۱۵ تا ۴۰ درصد است.
• اما پروژه های ۶ تا ۷ ساله در فضای مبهم اقتصادی، شبیه یک شرط بندی پر ریسک هستند.
وی وضعیت اقتصاد ایران را «مه آلود» توصیف کرد و گفت: ما در کشوری زندگی می کنیم که آینده مون مه آلوده و ممکنه پروژه بخوره به کوه یخ.
از نگاه وی، تمرکز صرف بر IRR می تواند گمراه کننده باشد. بسیاری از پروژه ها روی کاغذ سودآور به نظر می رسند اما در عمل به دلیل کمبود نقدینگی دچار مشکل می شوند.
به گفته علوی، مهم ترین شاخص موفقیت یک پروژه نه نرخ بازده اسمی، بلکه توان تأمین مالی آن تا پایان پروژه است.
علوی عنوان کرد: بسیاری از سازندگان زمان پیش فروش یا سرعت فروش واحدها را بیش از حد خوش بینانه برآورد می کنند و همین موضوع باعث می شود پروژه در میانه راه با کمبود منابع مالی مواجه شود. پروژه ای که نتواند تا مرحله تحویل نهایی ادامه پیدا کند، حتی اگر روی کاغذ سودآور باشد، در عمل شکست خورده است.
بحران زیرساخت در شمال؛ تله ای پنهان
یکی دیگر از هشدارهای جدی نشست مربوط به موج سرمایه گذاری در مناطق شمالی کشور بود.
به گفته علوی، فروش تراکم بدون توسعه همزمان زیر ساخت های آب، برق، فاضلاب و حمل و نقل می تواند در بلند مدت پروژه ها را با بحران مواجه کند. نمونه هایی از مشکلات فاضلاب و کمبود زیرساخت در برخی شهرهای شمالی به عنوان هشدار مطرح شد.
به اعتقاد سخنرانان، بلند مرتبه سازی بدون توسعه زیرساخت های شهری، در نهایت می تواند ارزش سرمایه گذاری ها را با خطر جدی مواجه کند.
تغییر رفتار خریدار؛ پایان عصر متراژ های سنگین
از دیگر محورهای کلیدی نشست:
• افزایش خانواده های یک و دو نفره
• تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای
• رقابت مسکن با بازارهای طلا، ارز و رمز ارز
این تغییرات باعث شده بازار به سمت متراژ های کاربردی تر و نقد شونده تر حرکت کند و پروژه های بزرگ متراژ با ریسک فروش مواجه شوند. به گفته کارشناسان، سازندگانی که همچنان بر الگوی متراژ های بزرگ تمرکز دارند، ممکن است در آینده با مشکل نقد شوندگی واحدهای خود رو به رو شوند.
سازندگان حرفه ای به چه پروژه هایی «نه» می گویند؟
جمع بندی مشترک بیدار و علوی نشان می دهد در بازار امروز باید به این موارد «نه» گفت:
۱. پروژه های بیش از دو سال بدون فاز بندی اجرایی
۲. متراژ های خارج از کشش واقعی بازار هر منطقه
۳. بلند مرتبه سازی در مناطقی که زیر ساخت های شهری کافی ندارند
۴. پروژه هایی که صرفاً سود کاغذی دارند اما جریان نقدی ضعیفی دارند
۵. محاسبات مالی که در آن تورم و هزینه های جانبی لحاظ نشده است
نتیجه گیری: هنرِ نه گفتن
این وبینار یک پیام روشن داشت:
در بازار امروز، هوشمندی در ورود نیست؛ هوشمندی در «نه گفتن» است.
سازنده حرفه ای کسی است که داده های واقعی بازار را مبنا قرار دهد، پروژه را چابک و فاز بندی شده تعریف کند، نقدینگی را بر سود اسمی ترجیح دهد و عدم قطعیت های اقتصاد را در تصمیم گیری لحاظ کند.
وبینار «تله یا پروژه؟!» تلاشی بود برای تبدیل تجربه های میدانی و تحلیل داده های واقعی به نقشه راهی عملی برای فعالان صنعت
دیدگاهتان را بنویسید