کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
به گزارش نبض نیوز، علی زهره وند در مطلبی نوشت:
بازار مسکن دیگر یک بازار یکدست و قابل تحلیل با یک عدد کلی نیست. آپارتمان، زمین، ملک کلنگی، واحدهای کوچک متراژ، املاک اداری و تجاری، هر کدام مسیر متفاوتی را تجربه می کنند. در چنین شرایطی، تصمیم گیری میان نگهداری طلا، خرید خانه مصرفی یا سرمایه گذاری روی زمین، بیش از هر زمان دیگری نیازمند شناخت چرخه های بازار و زمان مناسب تبدیل دارایی است.
بازار مسکن یک بازار واحد نیست
یکی از خطاهای رایج در تحلیل بازار مسکن، نگاه کلی و یکپارچه به این بازار است. در حالی که مسکن مجموعه ای از زیر بازار های متفاوت است؛ از آپارتمان و زمین گرفته تا ملک کلنگی، مستغلات، واحدهای اداری و املاک تجاری.
رفتار قیمتی این بخش ها یکسان نیست. حتی در بازار آپارتمان نیز واحدهای کوچک متراژ و ارزان تر، مسیر متفاوتی نسبت به واحدهای بزرگ متراژ و گران قیمت دارند. به همین دلیل، رشد میانگین بازار نمی تواند تصویر دقیقی از وضعیت همه بخش ها ارائه دهد.
رشد بیشتر واحدهای کوچک؛ نشانه تغییر تقاضای واقعی
بر اساس بررسی های میدانی، میانگین رشد مسکن تهران از بهمن ماه تا اوایل خرداد ۱۴۰۵، حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده است. اما این عدد میانگین، همه واقعیت بازار را نشان نمی دهد. واحدهای کوچک متراژ و ارزان تر، به ویژه در مناطق متوسط و متوسط به پایین، رشد بیشتری داشته اند.
دلیل این اتفاق را باید در دو تغییر مهم جست و جو کرد:
نخست، کاهش توان خرید مصرف کننده واقعی؛ و دوم، تغییر ساختار خانوار ها.
وقتی قدرت خرید کاهش پیدا می کند، تقاضا به سمت گزینه های کوچک تر و قابل دسترس تر حرکت می کند. از سوی دیگر، خانواده های امروز اغلب کم جمعیت تر از گذشته اند و نیاز مصرفی بازار، دیگر مانند گذشته متوجه واحدهای بزرگ متراژ نیست. نتیجه این دو عامل، افزایش تقاضا برای خانه های کوچک تر و رشد بیشتر قیمت آن هاست.
نسبت مسکن و طلا؛ معیار مهم برای خرید مصرفی
در تحلیل بازار، عموم سازندگان قیمت فروش را بر اساس دلار می سنجند که آیا بالاتر از ۱۰۰۰ دلار است یا زیر این رقم به ازای هر مترمربع، در مقابل یکی از شاخص های مهم برای خرید مصرفی، نسبت قیمت هر مترمربع مسکن با قیمت سکه عنوان می شود. وقتی میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تهران به محدوده زیر یک سکه یا نزدیک نیم سکه تا یک سکه می رسد، مسکن برای خرید مصرفی جذاب تر می شود.
منطق این تحلیل بر پایه مقایسه بازده بازار هاست. اگر فردی در دوره قبل طلا خریده و ارزش دارایی او چند برابر شده باشد، ممکن است اکنون بتواند با فروش طلا، خانه مصرفی بخرد و حتی بخشی از دارایی خود را نیز حفظ کند. این همان نقطه ای است که از آن می توان به عنوان «فرصت تبدیل دارایی» یاد کرد.
هشدار نسبت به توصیه های هیجانی
تحلیل مبتنی بر داده و آمارهای میدانی را نباید لزوما با توصیه های هیجانی در شبکه های اجتماعی هم راستا دانست. برخی تحلیلگران یا فعالان بازار ممکن است مخاطب را به صبر بیشتر یا ماندن در یک بازار خاص دعوت کنند؛ اما باید دید منافع آن ها در کجاست.
اگر تحلیلگری ذی نفع یک بازار باشد، توصیه او الزاما بی طرفانه نیست. برای مثال، کسی که از رشد یا ماندگاری سرمایه در بازار طلا سود می برد، ممکن است کمتر درباره زمان مناسب تبدیل طلا به ملک صحبت کند.
بنابراین، تصمیم گیری اقتصادی نباید صرفاً بر اساس موج های رسانه ای، توصیه های اینستاگرامی یا تحلیل های هیجانی انجام شود. معیار اصلی باید مقایسه بازده، سنجش نیاز واقعی و بررسی موقعیت دارایی باشد.
زمین؛ گزینه جدی تر برای سرمایه گذاری بلند مدت
اگر هدف خرید مصرفی باشد، آپارتمان می تواند پاسخ نیاز خانوار باشد؛ اما برای سرمایه گذاری بلند مدت، زمین در این برهه زمانی جایگاه بالاتری نسبت به آپارتمان دارد.
استدلال اصلی این است که زمین برخلاف آپارتمان، استهلاک ندارد و در صورت انتخاب درست موقعیت، ظرفیت رشد بلند مدت بیشتری خواهد داشت. سرمایه گذاران حرفه ای نیز معمولاً به جای تمرکز بر تعداد واحدهای آپارتمانی، به افزایش متراژ زمین فکر می کنند.
به بیان ساده، در سرمایه گذاری ملکی، کیفیت موقعیت زمین و آینده پذیری آن، اهمیت بیشتری از مالکیت چند واحد آپارتمانی دارد.
زمین خوب کجاست؟
برای انتخاب زمین مناسب، چند معیار کلیدی مطرح می شود:
• آسیب پذیری کمتر در برابر خشکسالی
• برخورداری از جذابیت اقلیمی
• امکان جذب جمعیت مرفه
• ظرفیت توسعه و رشد در آینده
بر این اساس، مناطقی که از نظر اقلیمی شرایط بهتری دارند و می توانند مقصد مهاجرت یا سرمایه گذاری طبقات برخوردار باشند، شانس بیشتری برای رشد بلند مدت دارند.
چرا غرب مازندران و گیلان مهم شده اند؟
آن گونه که قیمت های خرید فروش در بازار هایی غیر از تهران نشان می دهد و در گفت گوی با سازندگان نیز به آن تاکید می کنند، شمال کشور به ویژه مازندران، گیلان و مشخصاً غرب مازندران، به عنوان مناطق جذاب تر معرفی می شوند. دلیل این جذابیت، ترکیبی از شرایط آب و هوایی بهتر، ظرفیت جذب سرمایه گذاران و تمایل طبقات مرفه به حضور در این مناطق است.
بر این اساس در بلندمدت، مناطقی با مزیت زیستمحیطی و اقلیمی، جایگاه مهمتری در بازار دارایی پیدا میکنند؛ بهخصوص در شرایطی که مسائلی مانند خشکسالی و فرونشست در بسیاری از مناطق کشور جدیتر شده است.
آیا طلا و دلار دوباره از مسکن جلو میزنند؟
حرکن سینوسی بازار مسکن که به صورت تکرار شونده در دهه های اخیر شاهد آن بوده؛ نشان میدهد که رشد مسکن الزاماً به معنی برتری دائمی آن نسبت به سایر بازارها نیست. ممکن است در دورهای، طلا یا دلار بازده بیشتری نسبت به مسکن داشته باشند.
بنابراین، اگرچه بازار مسکن همچنان میتواند رشد کند، اما ممکن است از بازارهای موازی عقب بماند. این موضوع بار دیگر اهمیت زمانبندی و تبدیل دارایی را نشان میدهد.
جمعبندی
بازار مسکن را نمیتوان با یک نسخه کلی تحلیل کرد. واحدهای کوچکمتراژ، زمین، املاک اداری، تجاری و آپارتمانهای بزرگ، هرکدام مسیر متفاوتی دارند.
برای خریدار مصرفی، نسبت قیمت مسکن به طلا و توان واقعی خرید اهمیت دارد. برای سرمایهگذار بلندمدت، زمین در موقعیت مناسب میتواند گزینهای جدیتر از آپارتمان باشد. و برای همه فعالان بازار، مهمترین اصل این است:
تصمیم اقتصادی باید بر پایه تحلیل چرخه بازار باشد، نه هیجان رسانهای.
دیدگاهتان را بنویسید