کف واقعی هزینه ساخت در تهران زیر ۵۰ میلیون تومان نیست
به گزارش نبض نیوز ،علی زهره وند در مطلبی نوشت:
وزیر اقتصاد؛ در همایش سالانه سیاست های پولی و ارزی گفته: تثبیت نرخ بهره ۲۳ درصدی در تورم ۵۰ درصدی خطای راهبردی بود. این صحبت سیدعلی مدنی زاده از یک زاویه درست است، اما از زاویه دیگر می تواند برای برخی بازارها شوک آور باشد. برای تحلیل آن باید بین نرخ بهره اسمی و نرخ بهره واقعی تفاوت قائل شویم.
اگر نرخ سود بانکی ۲۳ درصد باشد و تورم ۵۰ درصد، نرخ بهره واقعی حدود منفی ۲۷ درصد است. یعنی کسی که پولش را در بانک نگه می دارد، عملاً هر سال بخشی از قدرت خرید خود را از دست می دهد. نتیجه آن موارد زیر می تواند باشد:
• مردم را به خروج پول از بانک تشویق می کند.
• تقاضا برای دارایی هایی مثل مسکن، طلا، ارز و خودرو را افزایش می دهد.
• سفته بازی را جذاب تر از تولید می کند.
• بانک ها را از جذب منابع پایدار محروم می کند.
اما این فقط یک سمت ماجرا ست. افزایش نرخ سود بانکی معمولاً سه اثر همزمان دارد:
۱. کاهش نقدینگی در بازارهای دارایی
وقتی بانک سود بالاتری بدهد، بخشی از سرمایه گذاران ترجیح می دهند پول خود را در سپرده های بانکی نگه دارند.
در نتیجه:
• تقاضای ارز کاهش می یابد.
• تقاضای طلا کاهش می یابد.
• تقاضای سرمایه ای مسکن کاهش می یابد.
به همین دلیل در کوتاه مدت بازارها در اصطلاح «خشک» می شوند.
۲. افزایش هزینه تأمین مالی
این همان بخشی است که معمولاً کمتر درباره آن صحبت می شود. اگر مثلا سود سپرده از ۲۳ درصد به ۳۵ درصد برسد، نرخ تسهیلات نیز به سطوح بالاتر حرکت می کند.
در نتیجه:
• سازنده سخت تر وام می گیرد.
• توسعه گر سخت تر پروژه را تأمین مالی می کند.
• خریدار مسکن توان خرید کمتری پیدا می کند.
بنابراین بخش تولید ساختمان نیز تحت فشار قرار می گیرد.
۳. کاهش تورم با تأخیر
هدف اصلی افزایش نرخ بهره عموما کنترل تورم است و اگر این سیاست درست اجرا شود:
• سرعت گردش پول کاهش می یابد.
• تقاضای سفته بازانه کم می شود.
• تورم در میان مدت افت می کند.
اما این اثر معمولاً با فاصله زمانی ۶ تا ۱۸ ماه ظاهر می شود.
اثر بر بازار مسکن
تجربه چند دهه اخیر نشان می دهد که بازار مسکن ایران دو موتور اصلی دارد:
موتور اول: تورم
هر زمان تورم بالا باشد، مسکن به عنوان پناهگاه سرمایه عمل می کند.
موتور دوم: نقدینگی
هر زمان پول فراوان باشد، بخشی از آن وارد مسکن می شود. افزایش نرخ بهره موتور دوم را ضعیف می کند اما موتور اول را از بین نمی برد. به همین دلیل در ایران معمولاً شاهد سقوط قیمت اسمی مسکن نیستیم بلکه بیشتر شاهد:
• کاهش معاملات
• رکود
• طولانی شدن زمان فروش
• افت رشد قیمت
هستیم.
سناریوی محتمل برای مسکن
اگر نرخ سود بانکی به شکل معناداری افزایش پیدا کند:
کوتاه مدت (۶ تا ۱۲ ماه)
• حجم معاملات کاهش می یابد.
• سرمایه گذاران محتاط می شوند.
• رکود معاملاتی عمیق تر می شود.
• رشد قیمت مسکن کند می شود.
میان مدت (۱ تا ۳ سال)
اگر تورم همچنان بالا بماند، مسکن دوباره خود را با تورم تطبیق می دهد. تجربه اقتصاد ایران نشان می دهد که مسکن معمولاً از تورم عقب می ماند اما در نهایت آن را جبران می کند.
نکته ای که برای صنعت ساختمان مهم تر است
برای سازندگان و توسعه گران، مسئله فقط نرخ بهره نیست. اگر نرخ بهره بالا برود اما:
• تورم کاهش یابد،
• ثبات اقتصادی ایجاد شود،
• امکان تأمین مالی بلند مدت شکل بگیرد،
در بلند مدت حتی به نفع صنعت ساختمان است.
اما اگر:
• سود بانکی بالا برود،
• تورم همچنان بالا بماند،
• نا اطمینانی اقتصادی باقی بماند،
بدترین حالت رخ می دهد؛ یعنی هم بازار معاملات ضعیف می شود و هم هزینه ساخت و تأمین مالی افزایش می یابد.
در واقع دغدغه اصلی سازندگان نباید صرفاً «افزایش نرخ بهره» باشد، بلکه باید این باشد که آیا افزایش نرخ بهره بخشی از یک برنامه واقعی مهار تورم توسط دولت است یا صرفاً یک واکنش کوتاه مدت برای جمع کردن نقدینگی همچون سالیان گذشته خواهد بود و تفاوت این دو، سرنوشت بازار مسکن را تعیین می کند.
دیدگاهتان را بنویسید